Поправки к 214-ФЗ, которые вносились, чтобы защитить покупателей жилья, могут сыграть против них.

Очередная волна кризиса не породила новых обманутых дольщиков. Власти Москвы и Подмосковья заявляют о том, что ситуация пока стабильная, хотя некоторые проекты остаются в зоне риска. Все может измениться с 1 января 2017 года после вступления в силу поправок к 214-ФЗ. По мнению застройщиков, изменения, которые вносились, чтобы защитить покупателей жилья, на самом деле могут сыграть против них.

Столичные и подмосковные власти пока не подтверждают информацию о том, что массовые банкротства строительных компаний привели к появлению новой волны обманутых дольщиков. Банкротятся в основном субподрядные организации, работавшие на коммерческих объектах. Темпы жилищного строительства остаются на хорошем уровне, а граждане усвоили урок 2008–2009 годов и при покупке жилья стали более тщательно подходить к выбору застройщика. Сейчас более низкие цены, чем в среднем по рынку, – это скорее повод отказаться от сделки, нежели совершить ее.

«Результаты этой волны кризиса не привели к официально обманутым дольщикам. Есть затянутые сроки строительства, есть проблемы домов, где дольщики оформлялись бог весть как, и прав законных нет считаться дольщиками. Есть разные варианты, но официально обманутых дольщиков, которые появились, практически сегодня нет», – сказал Сергей Собянин.

В кризис 2008–2010 годов в Москве появилось около 7 тыс. обманутых дольщиков. Сейчас в реестре, который ведет Москомстройинвест, осталось чуть более 700 человек. В основном это люди, покупавшие квартиры по «серым» схемам: инвестиционным договорам, векселям, в отсутствие разрешительной документации. За нарушение норм долевого строительства на контроле у Москомстройинвеста находятся 12 застройщиков, проблемными считаются 30 адресов. «Это прежде всего 6-я Радиальная улица, улица Малыгина, 12, улица Новогиреевская, 5, и объекты СУ-155», – сообщил глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его словам, эти объекты постоянно выносятся на заседания с участием представителей инициативных групп граждан, застройщиков, органов исполнительной власти города, правоохранительных органов. Всего в Москве сейчас заключили более 55 тыс. договоров долевого участия, с привлечением средств граждан строится 454 жилых дома. Так что 700 человек – это фактически капля в море. По словам главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, контроль за деятельностью компаний-застройщиков, работающих на рынке долевого строительства, с началом экономического кризиса был серьезно усилен: «Количество проверок на рынке долевого строительства значительно увеличилось. Мы пристально следим за этой сферой».

Ситуация в Московской области более сложная, но не критическая. За четыре года были решены проблемы 14,5 тыс. обманутых дольщиков. Однако реестр продолжает пополняться: за последние два года в него внесли почти 3 тыс. человек. «Обманутых дольщиков в регионе больше не становится. У нас получается так, что мы один объект вводим, а один новый, проблемный, получаем. До недавнего времени у нас было 34 проблемных объекта, потом осталось 30, но недавно добавилось три новых объекта», – прокомментировал ситуацию зампред областного правительства Герман Елянюшкин. В настоящее время в Подмосковье насчитывается более 5800 обманутых дольщиков.

Власти обоих субъектов Федерации приветствовали принятие поправок в 214-ФЗ, ужесточающих финансовые требования к застройщикам. По их мнению, это окончательно снимет проблему фирм «одного проекта», жертвами которых чаще всего становятся обманутые дольщики. По словам Германа Елянюшкина, до недавнего времени в Подмосковье работали 594 строительные компании. На долю сотни из них приходилось более 80% построенного жилья, а остальные «строительством не занимались, получали земельный участок и начинали «тренироваться» за счет средств дольщиков». «После принятия 214-ФЗ такие структуры не смогут осуществлять деятельность по продаже квартир дольщикам. Мы считаем совершенно нормальным, когда на рынке останется порядка 100–150 застройщиков», – отметил Елянюшкин.

В июле закон, главным лоббистом которого выступили подмосковные власти, был принят, за исключением ряда норм он вступит в силу с 1 января 2017 года. Основные изменения коснутся повышения открытости строительной отрасли, введения дополнительных требований к застройщикам и защиты дольщиков. Однако эксперты предупреждают, что ряд нововведений может произвести обратный эффект, а риски появления обманутых покупателей, напротив, возрастут. В частности, к таким опасным поправкам они относят ужесточение требований к финансовой устойчивости застройщиков. С 1 июля 2017 года компания должна иметь уставный капитал в размере примерно 4% от стоимости возводимых объектов. По расчетам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), это в разгар кризиса отвлечет из отрасли примерно 50 млрд руб. и ударит по малому и среднему бизнесу, за развитие которого ратуют власти. «Даже у большинства крупных застройщиков нет требуемого объема средств», – уверен партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Кроме того, в законе прописан механизм применения эскроу-счетов, которые должны снять риски банкротства застройщика с дольщика и риски срыва срока строительства. «Однако не предусмотрены риски дольщиков по банкротству банка, отсутствует понятный механизм достройки объекта в случае банкротства застройщика», – сказал гендиректор РАСК Николай Алексеенко. Главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу является банк. Он выдает человеку ипотеку на покупку квартиры, где имеет маржу от 3% и больше. Потом возвращает эти средства к себе на счета эскроу и за счет их кредитует застройщика. «Все эти двойные проценты будут в конечном счете переложены на потребителя, что в дальнейшем приведет нас к росту цен на недвижимость», – пояснил порочность схемы Алексеенко. Правда, пока применение эскроу-счетов не является обязательным. По оценкам Минстроя, на адаптацию к новым условиям финансирования строительства уйдет 5–10 лет.

Впрочем, от всех возможных напастей дольщиков должен защитить компенсационный фонд: закон предписывает запустить его с 1 января 2017 года. Предполагается, что застройщики будут делать обязательные отчисления в размере не более 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Ежегодные доходы фонда таким образом составят 20–30 млрд руб. «Этих денег должно хватить, чтобы закрыть любые проблемы, даже банкротство такого гиганта, как СУ-155», – отметили участники рынка. Проблема в том, что закон о фонде пока не принят, его концепция находится в стадии разработки. По-хорошему, застройщики должны продолжать работать по прежней страховой схеме, которая была признана неэффективной. Но какой процент из них добросовестно выполняет эти требования, зная, что скоро страхование отменят, неизвестно. Минстрой со своей стороны обещает поторопиться и внести законопроект о компенсационном фонде в осеннюю сессию Госдумы, которая приступает к работе с 5 октября.

Елена Егоршина