На рынке новостроек Москвы стали все чаще появляться проекты с эксплуатируемыми кровлями или открытыми террасами вместо обычных скатных крыш. Это многофункциональное пространство можно использовать по-разному: от вертолетной площадки и зоны отдыха до бассейна, сада или кафе. Для тех, кто покупает апартаменты на верхних этажах или пентхаусах, такой элемент оказывается существенным бонусом. Какие преимущества и недостатки есть у эксплуатируемых крыш, в чем их отличие от открытых террас, и где в Москве можно увидеть такую недвижимость, рассказала Марина Юсова, эксперт и брокер в сфере элитной недвижимости, управляющий партнер «TRIBE Недвижимость», основательница медиа TRIBE.

Марина, расскажите, есть ли функциональная разница между террасой и эксплуатируемой крышей?

Понятия «эксплуатируемая кровля» и «открытая терраса» отличаются как юридически, так и в технических характеристиках и возможностях обустройства.

Эксплуатируемая кровля является частью общедомовых помещений, как подъезды или лестницы. На ней размещают оборудование для эксплуатации здания, проходы к инженерным системам дома, эвакуационные выходы или вертолетные площадки. Есть 3 формата использования кровли под нужды жителей:

• Крыши, которые не используются.
• Создание инфраструктурного объекта, доступного всем жильцам дома.
• Вход открыт только жильцам верхних этажей.

Эксплуатируемая кровля — отличное решение, если в доме мало пространства под места общественного пользования. Например, для клубных домов с малым количеством земли. Отдельный выход к кровле серьезно повышает его привлекательность, однако в собственность, как квартира, она не входит.

Открытая сверху терраса обладает куда большими возможностями в обустройстве. По сути это — большая лоджия, внешний архитектурный элемент. На двухуровневой террасе можно разместить различные инфраструктурные объекты, включая ландшафтные изыски и озеленение:

• отражающий фонтан;
• барбекю;
• летний кинотеатр или амфитеатр;
• места для отдыха и загара;
• ресторан;
• мини-парк/сад;
• смотровую площадку.

Что можно и что нельзя размещать на крыше?

Для эксплуатации пригодна не каждая крыша, идеальным вариантом становятся те кровли, которые предусмотрены в проекте ЖК на этапе строительства. Главное — чтобы крыша была плоской (допустимый уклон – максимум 15 градусов), с ровной и прочной поверхностью, а материалы — гидроизоляционными. К тому же, застройщик организует все условия и пространство для дальнейшей эксплуатации крыши собственниками, включая системы водоотведения, эвакуационные выходы и ограждения не ниже 1,2 метра.

А теперь об эксплуатации: согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ, все жильцы дома могут использовать площади крыш.

Разрешается:

• Устанавливать переносные, мобильные, легко демонтируемые предметы без крепления, например, шезлонги, скульптуры, или газоны в емкостях.
• Посещать площадку обзорно для отдыха и досуга.
• Запрещается:
• Менять покрытие, например, засыпать его землей для газона;
• Устанавливать крепления и проводить строительно-монтажные работы;
• Устанавливать тяжелые предметы (бассейн) с нагрузкой более 20 кг на квадрат.

Эксплуатируемые кровли в жилых комплексах — прерогатива для элитной недвижимости?

Первыми привлекательность эксплуатируемых кровель оценили застройщики элитного жилья. И последние годы они активно внедряют этот элемент в свои проекты. Элитные дома чаще подразумевают малое количество квартир, клубность, харизматику пространства. И в этом случае эксплуатируемые кровли девелоперы предпочитают отдавать пентхаусам. Как правило, они стоят на 30-40% дороже обычных квартир. А эксплуатируемая кровля становится вишенкой на торте.

Для домов бизнес-класса с небольшой территорией эксплуатируемая кровля также становится отличным решением для размещения инфраструктуры на верхнем этаже.

Эксплуатируемые кровли можно встретить и в новостройках за МКАД, а вот комфорт-классе эксплуатируемые кровли – редкость.

В каких московских проектах можно встретить эксплуатируемые кровли? Как они используются?

Открытые террасы или эксплуатируемые кровли задействуют под формат сада или парка, даже летнего кинотеатра. В таком случае кровля становится социальным объектом. Примеров использования такого формата площадок в ЖК Москвы и Петербурга довольно много.

С выходом из пентхаусов на собственные участки кровли:

• ЖК «Meltzer Hall», клубный дом с 130 квартирами в Петербурге;
• ЖК Barkli Residence, строящийся комплекс на Орджоникидзе в Москве;
• ЖК «Английский квартал» в Замоскворечье;
• Апарт-комплекс «Резиденция Тверская» и др.

Проекты с элементами озеленения и площадками общего пользования:

• В ЖК «Сады Пекина» на Маяковской от компании «Галс-Девелопмент» на крыше разбиты сады с зонами отдыха.
• В ЖК «Утесов» предусмотрены эксплуатация и озеленение крыши, прогулочная аллея с летним кафе.
• Бизнес-апартаменты Petrovsky Apart House с открытой террасой в стиле лэнд-арт и др.

Также встречаются комбинированные типы: например, в ЖК «Дыхание» от ФСК «Лидер» в проект заложены как приватные эксплуатируемые крыши для верхних этажей, так и общественные с декоративным бассейном и зоной отдыха.

Как и многие тренды в строительстве, на рынок недвижимости России эксплуатируемые кровли пришли из Европы. В Европе кровли используют под бассейны, зоны барбекю, мини-огороды. В Китае и Нидерландах на крышах располагают даже полноценные фермы. А в норвежском Осло площадь эксплуатируемых крыш уже подошла к площади асфальтированных дорог.

Не все проекты изначально подразумевали использование кровли. Например, в китайском Шэньчжэне огромный парк для отдыха и спорта «Sky Park» открыли прямо на крыше депо линии метро. Вариант изменить сооружение власти выбрали из-за недостатка зеленых зон в этом районе.

В России пока из всех видов эксплуатируемых кровель, именно “зеленые” недостаточно распространены, хотя в больших городах они имеют огромный потенциал. В основном отталкивают наш суровый климат и безопасность таких объектов. В любом случае эксплуатируемые крыши не станут массовым явлением, ведь помимо всего прочего здесь важен открывающийся с нее вид. Но для элитного жилья такой конструктивный элемент становится визитной карточкой.