О том, как развивается рынок жилой недвижимости в российских городах, как меняются предпочтения покупателей и как власти стимулируют развитие современных городов, рассказывает Лариса Афанасьева, основатель и генеральный директор Агентства недвижимости «КоридорЪ».

- Сегодня ситуация на рынке жилой недвижимости заставляет девелоперов больше внимания уделять совершенствованию продукта — искать новые форматы, подходы, оттачивать предложение. На ваш взгляд, как будут в ближайшие годы трансформироваться форматы жилья на первичном рынке, каких изменений стоит ожидать?

- Ждать снижения цен в предложениях от застройщиков точно не стоит. В этом плане трансформации не предвидятся, даже на фоне прогнозируемого замедления спроса. Девелоперы уже утвердили свои финансовые модели и будут их придерживаться. Изменения на текущем этапе практически невозможны, это большие риски для бизнеса. Тем более в уже реализованных проектах, и тех, которые находятся на этапе строительства.

С учетом того, что Минфин планирует в 2024 году сократить долю льготной ипотеки до 25% против 90%, которые были в 2023 году, а стоимость квадратного метра в новостройках уже увеличилась на 7-10% на начало сезона, то основные изменения в спросе мы увидим уже по результатам первого квартала.

Предполагаю, что застройщики будут пытаться выходить из положения за счет изменений в структуре продаж и сделают акцент на малогабаритное жилье. Небольшие студии от 23 кв. м, однушки и евродвушки выйдут на первый план. Хотя у некоторых экспертов есть мнение, что такой формат жилья чаще всего покупался под льготную ипотеку и поэтому просядет в спросе — я считаю, что это не так. Поскольку цена такого жилья априори ниже, а значит и спрос на них останется в условиях общего повышения цен на рынке новостроек.

Помимо этого, в отсутствие скидок в денежном выражении, застройщики, скорее всего, будут их предоставлять в виде дополнительных услуг, которые уже грамотно упакованы маркетологами, как бонусы, включенные в стоимость квадратного метра.

- Лариса, что, кроме параметров самой квартиры, сейчас становится важным для людей? Социальное окружение? Благоустройство двора и района, собственная инфраструктура ЖК, транспортная доступность? В каком направлении должен развиваться город?

- Современное развитие городов сложно представить без философии урбанизма. На уровне государства приняты стандарты устойчивого и комплексного развития городских территорий. Применение инновационных подходов позволяет создавать гибкую, экологичную среду для всех жителей. Собственно, застройщики и являются прямыми участниками в создании этой среды.

Та же концепция «15-минутный город», которая сейчас наиболее популярна в урбанистике, ставит на первое место удобство жителя. Деление города на районы с полноценной инфраструктурой, в которых есть все, что нужно для жизни в 15-ти минутной пешей доступности, не на автомобиле.

На практике сегодня клиент покупает не только квадратные метры жилья, но благоустроенную придомовую территорию со всеми необходимыми сервисами. Мы все хотим качественную инфраструктуру, двор «без машин», безопасные детские и спортивные площадки в закрытом дворе, озеленение, красивые лобби, фитнес, кафе и магазины прямо в доме.

Ваш дом — это ваше место силы. В нем все должно быть удобно и приятно. Девелоперы все это понимают и предлагают покупателям приобретать не квартиру, а «комфортную жизнь», где они будут жить, гулять с детьми, отдыхать с друзьями, заниматься спортом и выгуливать домашнего питомца. Мы, как агентство, прекрасно осознаем, что такой комплекс услуг для комфортной жизни перестал быть роскошью для наших клиентов, он стал правилом хорошего тона.

- С 1 июля 2024 года для московских застройщиков станет обязательным применение цифровых двойников — ТИМ. На сегодняшний момент только чуть больше 20% застройщиков, работающих в Москве, используют эти технологии. Как, на ваш взгляд, это может повлиять на рынок и на предложение?

- Цифровизация активно внедряется во все отрасли и процессы повсеместно, а вместе с цифровизацией происходит активное внедрение стандартизации. Параллельно разрабатывается нормативно-техническая документация, активно ведется работа в части нормативно-правового регулирования. И это, я считаю, одно из основных преимуществ всего этого процесса, которое позволит вывести стройку на качественно новый уровень.

Так как я сама всегда выступаю за четкость и прозрачность в любых бизнес-процессах, то считаю, что переход на информационное моделирование дает застройщикам большие преимущества. Сегодня далеко не все застройщики применяют ТИМ на разных этапах работы. При этом те, кто уже внедрил «цифровые двойники» в строительстве, отмечают повышение эффективности всего строительного цикла, так как снижаются риски сделать просчет, совершить ошибку. Например, если на этапе классического проектирования отследить какие-то просчеты сразу бывает довольно проблематично, потом это выявляется уже в непосредственного в процессе стройки. Устранение и исправление таких просчетов зачастую обходится очень дорого и занимает много времени, что влияет на сроки реализации и на экономику проекта. ТИМ в данном случае служит хорошим помощником, который не позволяет допустить ошибок, быстро и вовремя все скорректировать. Плюс — сокращаются сроки работ за счет применения специальных софтов, позволяющих одновременно работать над проектом всех специалистов, от проектировщиков до прорабов.

Также ТИМ становится хорошим инструментом для эксплуатирующих и управляющих компаний. Для них цифровая модель содержит нужную информацию о состоянии здания, важных узлов, инженерном обеспечении.

Что дает такая цифровая модель непосредственно потенциальным покупателям? Как владелец агентства недвижимости, думаю, что это может быть отличным инструментом для продаж. Можно пригласить клиента даже на этапе котлована на стройку и на планшете показать цифровую модель будущего здания в тех ракурсах, которые наиболее ему интересны. Кипа непонятных чертежей заинтересует далеко не каждого покупателя, а вот подробная 3D визуализация уже сегодня пользуется большой популярностью.

- Лариса, как вы считаете, нужен ли в России единый стандарт по классам жилья? Как он может изменить рынок?

- Думаю, что единый стандарт по классам жилья, конечно же, не помешает. Более того, будет полезен для покупателей, чтобы с их стороны было понимание — квартиры какого качества им должны передавать, каковы параметры причисления к тому или миому классу жилья и на что обращать особое внимание. Например, сегодня на рынке жилья нет класса «стандарт», тем не менее, застройщики используют этот термин в своей среде для определения самого дешевого жилья.

В реальной практике мы уже довольно долго используем условную классификацию, принятую на рынке: «эконом», «комфорт», «бизнес» и «премиум». Такое деление определила Гильдия Риэлторов (РГР) на основе таких характеристик, как инженерные, технические и архитектурные характеристики жилого комплекса, которые напрямую влияют на цену квартиры в том или ином классе.

Важно также понимать, что современный покупатель привык к более высокому классу жилья, у него есть определенные ожидания от покупки, он и предъявляет более высокие требования к качеству. Поэтому, при разработке единого стандарта надо учитывать все моменты, детально обсуждать этот вопрос в профессиональном сообществе, привлекая экспертов из других сфер, например, из сферы гостеприимства и Horeca.