timelapse

Владимир Жидкин: «Цены на жилье в новой Москве в полтора раза ниже, чем в старой»

Темы в материале

Ровно год назад столичными властями были утверждены территориальные схемы развития новой Москвы – они определили принципы развития и конкретизировали задачи, которые предстоит решать на присоединенных территориях. И главная из них – на месте новой Москвы должен появиться не очередной спальный район, а комфортная городская среда с современной дорожной и социальной инфраструктурой, с центрами деловой активности и рабочими местами. О том, как поддержать активность инвесторов и в то же время не допустить перекосов в освоении новой Москвы, рассказал на встрече в редакции «Московской перспективы» руководитель департамента развития новых территорий Владимир Жидкин.

Владимир Жидкин о том, как убедить инвесторов строить технопарки, предоставлять рабочие места и учить детей не в Лондоне, а в «Летово»

Вакансий больше, чем требуется

Владимир Федорович, как известно, в марте прошлого года столичные власти утвердили территориальные схемы развития новой Москвы. Кроме того, нужно принять Генплан и Правила землепользования и застройки территории. Когда это произойдет?

– Начну с того, что 1 июля 2016 года, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, наступает «пресекательный срок», после которого субъекту Федерации нельзя будет без Генерального плана и Правил землепользования и застройки предоставлять инвесторам землю и выдавать разрешения на строительство. Учитывая это, мы сейчас совместно с Москомархитектурой и НИиПИ Генплана оперативно завершаем работу по согласованию Генплана и ПЗЗ. А в конце мая – июне утвердим их на заседании правительства, чтобы уже 1 июля все документы были готовы.

Приурочили к дате? Ведь 1 июля исполняется четыре года с момента присоединения новых территорий к столице?

– Мы не стремились приурочивать к дате. Хотя совпадение, конечно, знаковое. Нет никаких сомнений в том, что документы будут приняты, так как сделано самое главное – 24 декабря проведены публичные слушания.

– Вы ранее говорили, что в ходе публичных слушаний от жителей поступило очень много замечаний и предложений по поводу транспортного коридора. Решили «коридорные» проблемы?

– Решили. При этом почти все они были урегулированы еще на стадии разработки территориальных схем, а люди все еще по инерции задавали те же вопросы. Обсуждение прошло достаточно спокойно, на все замечания жителей мы ответили. Во время проведения общественных слушаний я находился в центре, где на больших экранах можно было одновременно видеть, как проходило обсуждение в каждом из 21 муниципального образования ТиНАО, и участвовать в нем.

Как в Центре управления полетами?

– Почти. При этом не возникало каких-либо сложностей, острых ситуаций, разве что известные нам и ранее проблемы с небольшим участком Рублево-Успенского шоссе. Но и этот вопрос был за пару часов урегулирован к обоюдному согласию.

– Вас можно поздравить – в прошлом году в новой Москве был поставлен рекорд по вводу жилья?

– Пожалуй, так можно сказать: если во всей Москве было построено 9 млн «квадратов», то в новой Москве – 3 млн 100 тыс. В этом году мы тоже идем на рекорд, несмотря на сложную экономическую ситуацию. Планируем построить больше жилья, чем в предыдущем году, если, конечно, не произойдет каких-либо других форс-мажорных ситуаций на рынке. Сдадим в том числе около 2 млн кв. метров жилья.

При этом нужно учитывать, что часть жилых домов – малоэтажные, там норма на человека гораздо больше, чем в многоэтажках. Если норма в многоквартирных домах – 40 кв. метров на человека с учетом всех полезных площадей и мест общего пользования, то в малоэтажных – 70-80 «квадратов», так как в таких домах могут проживать 3-4 и больше жильцов на площади 300-400 кв. метров.

– Тем не менее, первый квартал подходит к концу. Сколько уже построено – идете в графике?

– Все по плану. В первом квартале планируется ввести около 750 тыс. кв. метров жилья. Почти половина жилой недвижимости уже сдана. Самым крупным объектом станут 10 корпусов многоквартирных домов в жилом комплексе «Первый Московский» в поселении Московский. Их общая площадь составит более 170 тыс. кв. метров. Помимо этого в Щербинке завершается строительство двух многоэтажек на улице Овражной, предназначенных для обманутых соинвесторов.

– Очевидно, что проект несет в себе огромный градостроительный потенциал. При этом инвесторы заинтересованы строить жилья больше, чем какой-либо другой недвижимости. Это не создаст перекос в развитии территории?

– Нет, специалисты же все просчитали. Миллиона квадратных метров нежилой недвижимости вполне достаточно, чтобы обеспечить построенное жилье рабочими местами. Хотя, казалось бы, квадратных метров строится чуть больше, чем предлагается рабочих мест, но если поделить число вакансий на количество трудоспособного населения, то рабочих мест получится больше.

Почему так происходит? Допустим, построили в год 2 млн кв. метров жилья – делим на число квадратных метров, получается в среднем где-то 35–37 тыс. новоселов. Из них трудоспособного населения – примерно половина, а рабочих мест будет, по нашим планам, больше 20 тыс. Получается, по сути, вводим рабочих мест чуть больше, чем «квадратов» для предполагаемых жильцов.

– Строительство школ, детсадов, поликлиник не отстает от сдачи жилья? Очередь в детсады в отдельных поселениях продолжает существовать?

– Не отстает строительство, наши новоселы обеспечены социальной инфраструктурой в шаговой доступности. Мы строго следим за тем, чтобы новоселы были обеспечены инфраструктурой, – рядом с домами сразу строят школы, магазины, поликлиники.

Напомню, что с 2012 по 2015 год на новых территориях было построено 8 поликлиник. С 2016 по 2018 год для жителей новой Москвы построят еще 6 современных медицинских учреждений. Так, в Ватутинках уже в апреле будет открыта поликлиника, я в ней был на прошлой неделе, осмотрел все помещения – отделения на 100% обеспечены оборудованием. И так во всех поселках. Кроме того, мэр Москвы Сергей Собянин дал прямое поручение построить больницу и роддом для жителей Троицка и Коммунарки, и в настоящее время объект уже проектируют.

С детскими садами тоже нет проблем. В конце марта – начале апреля введут два детсада. Садик в поселении Вороновском строится на средства бюджета Москвы. Второй детсад, в поселении Сосенском, финансируется за счет инвестора. К примеру, в жилом комплексе «Ватутинки», который застраивает инвестор, одну школу построили и вторая на подходе, 2 детсадика построили и третий строится.

А взять такой крупный комплекс, как «Летово», – микрорайон с жильем, школой, детсадами, с возможностями получить работу рядом с домом. То же – в «Московском граде». В Коммунарке, надо сказать, есть небольшой дефицит мест в детсадах, который был еще в момент передачи поселения в состав Москвы. При этом столичные нормативы по наличию социальных объектов выше, чем в области. Учитывая это, мы начинаем строить там за счет бюджета еще одну новую школу, поликлинику и детский сад. Так, в поселении Вороновское в рамках городской Адресной инвестиционной программы уже в конце марта – начале апреля появится детский садик для 125 ребятишек. И инвесторы не отстают: «КРОСТ» строит там школу, компания «Масштаб» достраивает в поселении Сосенское школу и детский сад, рассчитанный на 185 мест. А всего в этом году в ТиНАО планируют сдать 11 детсадов, 7 из них – за счет инвесторов.

 Какая доля «социалки» приходится на долю частных застройщиков?

– Какого-то планового распределения между городом и частными застройщиками у нас нет. Просто все жилье, что строят инвесторы, должно обеспечиваться необходимыми социальными объектами. При этом сложилось соотношение затрат между городом и инвесторами примерно 1:3 – меньшая часть, понятно, бюджетная. Все школы, которые будут вводиться в ближайшее время, в Коммунарке, Троицке и других поселениях, – инвестиционные.

– После ввода все социальные объекты передаются городу?

– Да, это обязательная практика. Ранее были проблемы, связанные с налогообложением, имущественными вопросами, но сейчас они все урегулированы – и школы, детсады, поликлиники передаются городу. Есть отдельные объекты, которые остаются в собственности застройщика, но это индивидуальные коммерческие проекты, которые требуют больших затрат и рассчитаны на финансовую окупаемость.

 К таким проектам относится необычная школа «Летово» в поселении Сосенском, где смогут проживать педагоги и ученики?

– Да, это уникальная школа, таких в России еще не было. Международную школу «Летово» планируется возвести рядом с одноименной деревней. В ней будут обучаться 1700 школьников. В состав образовательного комплекса войдет школьное здание на 1012 мест, четыре общежития для учащихся и два общежития для педагогов. Помимо основных предметов дети смогут записывать музыку в студии звукозаписи, танцевать на прекрасной сцене, работать на современных компьютерах, изучать сельское хозяйство в школьном саду и теплицах, заниматься в спортивном комплексе, где будут теннисные корты, тренажерные залы, бассейн и даже зал боевых искусств.

У нас достаточно школ, но у инвестора идея построить учебное заведение высокого качества обучения – мирового уровня. И эта школа будет платная. Построить ее взялся бывший собственник «А-101». Недавно мы окончательно согласовали с инвестором трассирование дорог, подходящих к участку, в ближайшее время начнут забивать сваи под фундамент. Строительство планируется завершить в 2020 году.

 При наличии такой школы обеспеченные москвичи не будут отправлять своих детей учиться в Лондон?

– Ну, в Лондон-то все равно станут отправлять, но, возможно, поменьше.

«Умный» город уже в проекте

Предполагалось, что в Коммунарке построят образовательный кампус, куда переедет Национальный технологический университет МИСиС. Когда это произойдет?

– Сегодня там с финансами есть проблемы, но в университете нашли механизм финансирования через инвестиционные контракты. Учитывая, что у МИСиС есть много площадок на территории старой Москвы, они будут вовлекаться в оборот, чтобы при их освобождении появились средства для строительства первых корпусов на территории нового центра. Им уже предоставлен земельный участок, идет проектирование кампуса в составе административно-делового центра.

И там же строится здание префектуры ТиНАО?

– Да, активно строится, мы уже вышли на третий этаж. Объект площадью 33 тыс. кв. метров, четвертая его часть – префектура и около 26 тыс. кв. метров – свободные площади под размещение учреждений Москвы. Предварительный перечень ведомств, которые переедут, уже есть, он будет обсуждаться в правительстве города.

– Ваш департамент – в первых рядах?

– Да мы не против! Думаю, только с логистикой будут проблемы, потому что я по два-три раза в день бываю на совещаниях у руководства, и придется часто ездить туда и обратно. А место там хорошее, с территории делового центра проще управлять проектами.

 Планируется ли на территории делового центра «Коммунарка» объявлять конкурсы для инвесторов?

– Планируется. Мы рассматриваем три варианта. Один из них – реализация на аукционе земельных участков по строительству недвижимости на территории административно-делового центра. Второй вариант – инвестиционное соглашение между городом и инвестором. И третий – реализация проектов собственными силами, к примеру, Мосинжпроектом, если город сочтет нужным предоставить этой либо какой-то другой компании земельный участок в рамках АИП.

– Также были планы разместить в АДЦ центр Российской государственной библиотеки?
– Центру РГБ уже выделен земельный участок, они проектируют свои объекты. Сомневаюсь, что в этом году смогут выйти на площадку, – скорее всего строительство первого объекта библиотеки начнется в 2017 году, как и предполагается по дорожной карте. А наш департамент уже провел конкурсы на проектирование водоснабжения, канализации, водоотведения, энерго- и теплоснабжения территории. Рассчитываем в этом году получить заключение экспертизы по всем проектам и какие-то из работ уже начать. А МОЭСК и тепловая компания «Мосэнерго» сами будут строить и проводить кабельные линии, энергоснабжение и теплотрассу. Так что у нас очень активно идут работы по проектированию и началу строительства подводящих сетей.

Мэр Москвы принял решение профинансировать строительство и других площадочных сетей. Инвестору останется одно: пришел, площадку взял, здание построил, при этом сети уже все подведены. Такой современный подход к реализации масштабных проектов вводится повсеместно.

У инвесторов нет другого выхода

– Что делается для того, чтобы новая Москва не превратилась в спальный район? Какое количество вакансий предоставляют компании жителям новых округов столицы?

– Для этого соблюдается самый главный принцип, принятый городом: любой проект планировки, разрабатываемый на территории новой Москвы, наряду с жильем предусматривает рабочие места, школы, детские сады, поликлиники. Ни одного проекта без предложения рабочих мест не рассматриваем, да таких проектов сейчас уже просто нет. Это главная гарантия того, что новая Москва не станет спальным районом.

И второе – количество рабочих мест на одну четверть превышает число предполагаемых к заселению жителей к моменту завершения проекта.

– А что представляют собой эти рабочие места? Тысячи вакансий продавцов для будущих торговых центров?

– Конечно нет! В департаменте есть специальная группа, которая постоянно ведет мониторинг создаваемых рабочих мест, учитывая российский рынок и международный опыт, с тем чтобы предложить и департаменту науки и промышленности, и инвесторам создавать рабочие места всех видов деятельности. И для жителей новой Москвы был весь спектр предлагаемых профессий. Это самое важное. Понятно, что любой инвестор хотел бы ограничиться тем, чтобы построить пару торговых центров, заработать на предоставлении в аренду площадей – и идти на следующую площадку. Но так не будет.

К примеру, недавно «Инвест-Траст» заявил, чтобы мы дали им новую площадку под строительство жилья на 1500 «квадратов» и торгового центра на 150 тыс. кв. метров. Мы этот проект планировки не согласовали, а попросили предусмотреть в нем технопарк. Также «Абсолют» рассматривает на своей территории возможность возвести технопарк около ЦКАД, три технопарка предусматривает в Рязановском поселении компания RDI, где у них около тысячи гектаров. Да и любой крупный инвестор предусматривает сегодня технопарки. Хотя и не хотят их строить, но приходится.

– Для компаний это обременительно?

– Конечно. Но Генеральный план разрабатывает Москва, у инвесторов просто нет другого выхода, кроме как строить технопарки, ведь земля у них в собственности. Да и у нас тоже нет альтернативы – мы обязаны предоставить людям в комплексе весь спектр мест приложения труда.

К примеру, около Внукова жилой комплекс «Середнево», там из 2 млн «квадратов» 600–700 тыс. приходится на рабочие места, инвестор планирует рядом с жильем построить крупный технополис площадью 3 млн кв. метров. Уже и участок под него приобретает.

Понятно, что это сложнее – нужно еще и привлекать компании для заполнения площадей, предлагаемых в аренду. И хотя на рынке много предложений по аренде, но надо работать с российскими, иностранными компаниями. К примеру, «К-2» открыл технопарк в прошлом году – и он заполняется, причем большей частью айтишными фирмами. «Ростелеком» также недавно въехал.

А «Фуд-Сити» – буквально образчик и как направление бизнеса, необходимое для обеспечения продуктами питания населения как старой, так и новой Москвы, и для пополнения рабочих мест. Есть много небольших производств, также предлагающих рабочие места. Каждую неделю мы подобные проекты принимаем на ГЗК.

Конкурентное преимущество

– Главный конкурент новой Москвы в борьбе за покупателей – это Московская область. Отличаются ли качественно проекты на присоединенных территориях?

– Да, главный конкурент в этом смысле – Подмосковье. Для жителей важно наличие дорог, метро и социальной инфраструктуры, и все видят, что мы не просто об этом говорим, а ежегодно сдаем много различных объектов. У нас гигантские объемы строительства для такой небольшой территории, которая составляет 1/25 часть Московской области. В Подмосковье, когда я там работал, было 386 муниципальных образований, и каждое наделено полномочиями для строительства, а сейчас у нас одна большая территория – и все работы координируем мы. А когда один координатор, то эффективность гораздо выше.

Московская область сейчас активно застраивается, проекты комплексной застройки включают создание рабочих мест, строительство «социалки». То есть они тоже на месте не стоят. Сравнивать сложно, где проекты лучше.

Нам важно создать у себя качественную среду для жизни, чтобы были парки, машины во дворах не стояли, работали детсады, школы и так далее.

Недавно прошла выставка «Недвижимость-2016» в ЦДХ, мы там уже ни одного проекта со старыми фасадами не увидели. И у нас все дома современные, с индивидуальными особенностями.

– Сейчас многие застройщики обеспокоены тем, что порядка 15% квартир оказываются невостребованными, нет такого спроса, как раньше. А что в новой Москве?

– У нас тоже есть проблемы по продажам. Но учитывая, что принято решение на федеральном уровне продлить льготную ипотеку, все рассчитывают, что больше половины жилья, предлагаемого на рынке, будет обеспечено финансированием. Без такого постановления ситуация могла резко осложниться.
Подчеркну, что цены в новой Москве в полтора раза ниже, чем в старой, и почти такие же, как в Московской области. Но при этом население видит, как активно развивается у нас транспортная инфраструктура. Калужка вся строится – развязки, тоннели. В Саларьево пришло метро, и мэр принял решение продлить его в Коммунарку. В Солнцеве, в Бутове метро строится, новые дороги появляются буквально на глазах. Это для людей одно из главных преимуществ.

– Какие еще ветки метрополитена протянут до новой Москвы?

– В Генплане будет предусмотрено около 40 км линий метро. Мы закладываем для них коридоры. Могут быть построены ветки от Бутова до Коммунарки, от Коммунарки до Троицка, от Третьего пересадочного контура до Коммунарки. Когда эти проекты будут реализованы, сейчас говорить сложно, это зависит от развития территорий новой Москвы. Надо понимать, что строительство метро дороже, чем, например, выделенных полос для внеуличного транспорта. Еще в Генплане предусмотрена трамвайная ветка вдоль Калужского шоссе от Троицка до Мамырей.

– За прошедшие четыре года в новой Москве построены три новые дороги. Какие планы на этот год?

– Те дороги, которые мы построили ранее, имеют небольшую протяженность. В этом году мы ведем строительство двух участков дороги от Троицка до Кокошкина протяженностью 14 км. Дальше через железнодорожный переезд будет возведена эстакада в сторону Минского шоссе.

  Ранее вы отмечали, что к этой работе могут быть привлечены инвесторы. В связи с экономической ситуацией планы как-то изменились?

– Планы остаются. Есть договоренность с «Мортоном», который построит дорогу в Середневе, с «Константой» – они будут строить участок дороги от Рязановского поселения до Курского направления железной дороги, «ИКЕА» возведет 1,5 км дороги до МКАД параллельно Калужскому шоссе, «Славянский мир» построит около МКАД участок дороги, ну и другие компании подтянутся.

– Есть понимание, когда эти работы могут начаться?

– В следующем году, я думаю. В этом году необходимо завершить работу над проектами. Хотя «Мортон» и «Славянский мир» могут приступить к стройке уже в 2016-м.

Началось ли строительство ЦКАД?

– Совсем недавно проезжал там. Да, приступили к работам, сейчас идет подготовка площадок для строительства, перенос сетей.

«Я хотел бы тут жить»

– Есть ли такие проекты в новой Москве, про которые вы можете сказать: «Я хотел бы тут жить»?

– Есть, и довольно много. Очень хорошие проекты в Троицке, замечательные проекты «Андерсен», «Новые Ватутинки», «Рассказово» и другие. Много хороших малоэтажных проектов.

– Соблюдается ли заявленная раньше этажность ЖК: чем дальше от МКАД, тем ниже дома?

– Многоэтажных новостроек дальше Ватутинок нет. Даже в самих Ватутинках мы пересмотрели этажность. По проекту планировки было предусмотрено 1,2 млн кв. метров жилья, после корректировки осталось 600 тыс. Дальше домов выше девяти этажей нет.

– Новые парки удалось организовать?

– Три парка построено за счет бюджета – в Новофедоровском, Краснопахорском и Марушкине. Недавно на заседании Градостроительно-земель-ной комиссии было принято решение о развитии парка в Краснопахорском. Это гигантская территория площадью 70 га. Там сделают даже горнолыжный спуск.

Департамент городского имущества, думаю, будет выставлять на торги отдельные земельные участки для создания тематических зон. В Рассказове инвестор в рамках проекта комплексной застройки создаст большой парк, в котором, кстати, предусмотрен небольшой зоопарк. МеждуБутово и Коммунаркой появится прогулочный парк со скамейками и дорожками, при этом сохранится лесополоса. «Мортон» в Середневе также благоустроит парк. Все крупные проекты комплексной застройки с жильем и рабочими местами предусматривают такие зоны.

– Недавно прошла информация о том, что в новой Москве появится спортивный центр, аналог кёльнского. Расскажите об этом проекте.

– Компания «Инвесттраст» в рамках своего проекта комплексной застройки в Ватутинках планирует возвести спорткомплекс с ледовой площадкой и бассейном. Они взяли за основу проект, который уже реализован в Кёльне: необычная современная архитектура, интерьеры, материалы. Там весь район очень интересный: индивидуальные фасадные решения приняты для каждого объекта, в том числе для школы и поликлиники.

– Раньше на территории Подмосковья, которая четыре года назад вошла в составМосквы, размещалось множество животноводческих предприятий. Они сохранятся?

– Сохранятся. Сейчас в наших хозяйствах более 100 тыс. голов скота. В новой Москверасположены три наиболее крупных животноводческих предприятия. Одно из них, к примеру, занимается разведением племенных кур. Цыплята отсюда отправляются по всей России и на территорию СНГ.
Существующие предприятия будут развиваться. Так, в Рогове в ближайшее время планируется модернизировать производство.

 Недавно был сдан дом для обманутых дольщиков в Щербинке, который люди ждали десятилетие. Планируется ли еще строительство домов для дольщиков?

– Да, нужно еще один дом сдать в Щербинке, завершить работы в Марушкине, Троицке. ВЩербинке больше всего обманутых дольщиков – 1800 человек.

 Есть ли у вас гарантии, что новых обманутых дольщиков в новой Москве не появится?

– Ни у кого таких гарантий нет. Но мы делаем все, что в наших силах, чтобы они не появились. За четыре года, которые прошли с момента присоединения к Москве новых территорий, как вы знаете, количество обманутых дольщиков не увеличилось. То есть те вопросы, которые мы сейчас вынужденно решаем, – это наследство Московской области. Как вы знаете, три дома мы уже построили для дольщиков. Это большие дома, по 400 квартир.

– Москва знаменита тем, что здесь расположены сотни уникальных объектов, которые притягивают как туристов, так и горожан. Будут ли таковые создаваться в новой Москве?

– Сейчас экономическая ситуация не самая благоприятная для реализации таких проектов. Но мы смотрим в будущее, и наша задача сегодня – предусмотреть в составе Генплана и проектов планировок территории размещение таких объектов, которые, безусловно, должны быть интересны для гостей в новой Москве. Например, крупный спортивный кластер мы предполагаем разместить рядом с дорогой Солнцево – Бутово – Видное, там появится стадион и другие спортивные объекты. Сейчас строим китайский центр в бывшем особняке Мусина-Пушкина. Также мы планируем размещать тематические парки. Я уверен, что скоро придут инвесторы с предложениями.

Жанна Авязова, Александр Шибанов, «Московская перспектива»