timelapse

Договориться о правилах

Темы в материале

Инвестиционно-строительная сфера развития Москвы остается высокодоходным рынком. При смене правил игры - из-за корректировки федерального законодательства, введения новых механизмов регулирования процесса на местном уровне - требуются разъяснения. Комитет г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), отвечающий за это направление наряду с департаментами по земельным ресурсам, имуществу, культурному наследию, с Москомархитектурой, проводит разъяснения для участников рынка и на своем сайте, и на традиционных встречах с бизнесом. В организации последней, уже второй по счету, приняла участие такая авторитетная международная организация, как Ernst&Young. На прошедшем мероприятии руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев обобщил практику инвестиционного процесса в столице, рассказал о нововведениях и предостерег от некоторых поспешных действий, которые могут привести к проблемным ситуациям.

Примерно 70% рассматриваемых ГЗК заявок получают положительное решение, остальные 30% – отрицательные. В их числе инвестконтракты, по которым не были выполнены условия. Например, инвестор победил в аукционе, но не реализовал его в те сроки, которые были обозначены в условиях конкурса.

Организационные новшества

– Весь городской процесс строительства условно можно разделить на бюджетные проекты и проекты инвестиционные. В первом бизнес находит себе применение в качестве подрядчиков. Но значительная доля проектов реализуется за счет его собственных инвестиций. Весь этот процесс регламентирован и протекает в рамках федерального закона о предоставлении госуслуг. В процессе принимает участие несколько городских структур Правительства столицы, включая и Москомархитектуру. Важным органом, который выносит решения, регулирует этот процесс, является ГЗК – Градостроительно-земельная комиссия.

За прошедшее время была проделана большая работа на этом направлении. Всего с момента создания ГЗК рассмотрела более 9 тыс. вопросов. Важной целью было организовать работу максимально прозрачно. Организационно работа построена таким образом. Рабочая группа по вопросам градостроительной деятельности собирается дважды в неделю – по понедельникам и четвергам и рассматривает порядка 200 вопросов.

Так, по понедельникам рассматриваются градостроительные вопросы: ГПЗУ, земельные отношения, изменение вида разрешенного использования, памятники архитектуры, а по четвергам – проекты планировок, отраслевые и территориальные схемы. По итогам рассмотрения формируется блок вопросов (порядка 80–100) для вынесения на ГЗК. Объем работы большой, но такие темпы обусловлены необходимостью оперативно работать с обращениями инвесторов. Хочу подчеркнуть: у городских властей нет цели прекратить или расторгнуть инвестпроекты и тем самым заморозить инвестиционную деятельность в городе. Наоборот, перед ГЗК стоит задача реализовать все необходимые для города проекты, но в разумных пределах и сроках.

В мае текущего года произошли некоторые изменения, связанные с упрощением деятельности упомянутых структур: многие вопросы для ускорения их принятия теперь не вносятся на ГЗК, а решаются на рабочих группах. Определено, что это допустимо, если согласно градплану объем проекта не превышает 5 тыс. кв. м, если он реализуется не в ЦАО и не относится к числу объектов культурного наследия. Кроме того, это распространяется на объекты, если на них уже разработана вся разрешительная документация, а сам проект находится в высокой степени готовности. Рабочая группа собирается дважды в неделю – по понедельникам и четвергам.

Как известно, согласно закону всем юридическим лицам предписано получить градостроительный план земельного участка, даже если ранее было утверждено АРИ. Если по действующим нормативам ГЗК приняла решение о выдаче ГПЗУ, о разработке проекта планировки, то разрешение на изменение вида использования земельного участка выдается Департаментом земельных ресурсов, без вынесения вопроса на ГЗК.

Еще одно новшество: если последние два года разработка проектов планировок выполнялась за счет городского бюджета, то сейчас инвестор может выполнить эту работу за собственные средства. Такое решение продиктовано отнюдь не желанием сэкономить бюджетные средства. На разработку проектов планировок их выделено достаточно. Дело в том, что государственный заказ на разработку проектов планировок – это конкурс, это выбор организации, заключение госконтракта, что занимает достаточно много времени. Если инвестор готов выполнить разработку проекта за собственные средства, то он может сделать это достаточно быстро. Такой проект планировки может быть разработан и утвержден в течение 3-6 месяцев.

Порядок прохождения процедуры получения разрешения на разработку проекта планировки за счет средств инвестора таков. Если у инвестора есть поставленный на кадастровый учет земельный участок, то инвестору следует обратиться с заявкой на получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) в Москомархитектуру. Комитет по архитектуре рассматривает заявку, выносит ее на Рабочую группу Градостроительно-земельной комиссии, где принимается решение – нужно или нет на данный участок разрабатывать проект планировки. Если проект планировки необходим и инвестор готов сделать его за свои средства, то на Рабочей группе подтверждаются границы разработки проекта, подготавливается техническое задание. Если инвестора такое техзадание устраивает, то он может нанять проектную организацию, имеющую лицензию, – государственную или коммерческую – для разработки проекта планировки. Когда проект будет готов, он также подлежит рассмотрению и утверждению на Рабочей группе. Если все сделано в соответствии с техническим заданием, то проект будет утвержден.

В случае разработки проекта планировки за счет внебюджетных средств инвестор обязан представить и план реализации проекта. План реализации требовался и ранее, однако он был скорее формальностью. Однако такой документ необходим: без плана реализации проект планировки не будет утвержден. В руководстве города должны понимать, в какие сроки будут возведены социальные объекты и инженерная инфраструктура, иметь возможность контролировать этот процесс.

Важно то, что если инвестор хочет построить социальные, лечебные, парковочные, промышленные, учебные объекты, то такие планы обсуждаются не на ГЗК, а на рабочих группах, в Москомархитектуре, и решение выносится в 30-дневный период.

Если у инвесторов есть желание комплексно рассмотреть тот или иной проект, то надо заранее обращаться с заявкой. У Москомстройинвеста нет задачи запретить, ограничить, наоборот – мы нацелены помочь инвестору реализовать проект, так как для города взаимодействие с инвестором – это налоги, жилье, рабочие места.

Новая Москва

Правительство Москвы разрабатывает территориальные схемы Троицкого и Новомосковского административных округов, чтобы упорядочить градостроительную деятельность на присоединенных к Москве территориях.

Пока градостроительная документация для этих территориях существует фрагментарно. Есть генеральный план, есть частично разработанные правила землепользования и застройки. Если не внести корректировки в эти документы, то результатом может стать массовая застройка в чистом поле, не обеспеченная не то что рабочими местами и объектами инфраструктуры, но даже инженерной инфраструктуры. Отчасти отсутствие необходимых документов тормозит развитие Новой Москвы. Но это не должно останавливать инвесторов, их активность. Если есть желание строить, то можно эти намерения обсуждать, разрабатывать предпроектные предложения, главное, учитывать границы осваиваемых участков. В конце концов, проекты можно реализовывать поэтапно.

Территориальные схемы будут включать в себя схемы размещения линейных объектов, крупных административных, жилых, производственных зон. С одной стороны, это будет способствующий материал для изменения Генерального плана, с другой – документ, который будет отменять Правила землепользования и застройки, действующие в Московской области, так как они сейчас не соответствуют современным московским нормам.

Работа по разработке планов со стороны городских структур может быть завершена в 2013 г.

Отраслевые схемы

В конце ноября на ГЗК утвердили Отраслевую схему размещения объектов физической культуры и спорта.

Разрабатывается отраслевая схема размещения объектов гаражного строительства. В ближайшее время она будет рассмотрена на ГЗК. Отраслевая схема размещения объектов гаражного строительства была рассмотрена и принципиально одобрена на Рабочей группе ГЗК. Она включает в себя адресный перечень объектов капитального строительства с указанием планируемого количества машино-мест.

Кроме того, в городе разрабатываются отраслевые схемы размещения жилых объектов, объектов культуры, оптовой и мелкорозничной торговли. Готовятся к рассмотрению все промзоны. Летом 2012 г. на заседании ГЗК была рассмотрена и утверждена Отраслевая схема размещения гостиниц в городе до 2025 г.

Особое внимание участникам инвестиционного и строительного процесса столицы стоит обратить на заключение договоров аренды, субаренды. Нужно проявлять бдительность и обращать внимание на качество документации объекта. Если договор аренды оформлен на так называемых особых условиях – даже на 25, 49 лет, а срок строительства истек, то договор подлежит расторжению – как территории, не освоенной в указанные сроки.

Город вправе расторгнуть договор аренды на земельный участок, даже если он заключен не на особых, а на обычных условиях: если строительство в 5-летний срок не было осуществлено. Это совершенно законно, и совершенно логично: городу надо вовлекать землю в хозяйственный оборот, не допускать долгостроя и запустения участков.