timelapse

Квартирный ответ застройщиков

Темы в материале

Они застрахуют свою ответственность перед дольщиками.

На рынке долевого строительства изменились правила игры. В соответствии с вступившими в силу 1 января 2014 года поправками в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщики не могут привлекать средства граждан, не застраховав свою ответственность. Специально для этого была создана некоммерческая организация «Общество взаимного страхования застройщиков» (ОВС).

На сегодняшний день законом предусмотрены три механизма обеспечения ответственности застройщика: банковская гарантия, договор с коммерческой страховой компанией или некоммерческое страхование через ОВС. Разработчики поправок в закон уверены, что некоммерческое страхование через ОВС вскоре станет основным на строительном рынке, а кроме того, будет выступать его регулятором и в конечном итоге даже приведет к снижению цен на недвижимость. «Разрабатывая закон, мы понимали, что это будет основной механизм, работающий на строительном рынке. Поэтому ОВС мы воспринимаем в качестве одного из основных регуляторов», - говорит депутат Госдумы РФ, автор закона об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков Александр Хинштейн.

В настоящее время все организационные мероприятия по созданию ОВС завершены, 27 декабря прошлого года Центробанк выдал обществу лицензию, и теперь оно готово осуществлять страховую деятельность. Председатель правления ОВС Александр Ручьев рассказал об основных принципах работы общества: «Организация некоммерческая, основана на добровольном участии, все члены несут субсидиарную ответственность по страховым обязательствам, полностью

отсутствуют страховые посредники. По мере того как рынок будет очищаться от недобросовестных застройщиков и активы общества начнут увеличиваться, мы будем снижать тарифы».

Сейчас размер базового страхового тарифа составляет 1,2 процента при страховании каждого договора долевого участия и 1,65 процента при страховании объекта долевого строительства целиком. При этом к базовым тарифам будут применяться повышающие или понижающие коэффициенты, то есть для разных застройщиков суммы выплат будут значительно отличаться: минимальный тариф составит 0,12 процента, максимальный - 12 процентов. При определении тарифа будет учитываться степень надежности застройщика - его производственная и кредитная характеристика, юридическая и финансовая обеспеченность, конкурентное положение и другие факторы. «С нашей точки зрения, тариф станет дополнительным регулятором по вытеснению с рынка недобросовестных застройщиков», - отмечает Александр Ручьев. При этом сами застройщики проявляют большой интерес к вступлению в ОВС: на сегодняшний день его членами являются 50 крупных компаний из 17 регионов РФ, еще 20 компаний подали заявки на вступление и проходят проверку. По словам господина Ручьева, уже в феврале планируется подписать около 600 договоров страхования.

В правилах ОВС декларируется принцип максимальной защищенности участника строительства. Страховым случаем считается неисполнение застройщиком обязательств по договору долевого участия, подтвержденное решением суда, либо признание застройщика банкротом. Выплата страхового возмещения производится в течение 30 дней с момента предоставления необходимых документов.

Но даже этот механизм не всем представляется идеальным. «Для покупателей жилья на рынке новостроек увеличивается защита их инвестиций. Однако в случае наступления страхового случая им сначала потребуется получить судебное решение об обращении взыскания на виновного застройщика. Только после этого на основании данного решения ОВС может выплатить страховку. В этом смысле поручительство банка предпочтительнее как механизм защиты интересов инвестора», - считает юрист девелоперской компании «Сити - XXI век» Василий Шарапов.

Тем не менее ОВС прочат большое будущее. По мнению господина Ручьева, коммерческие страховщики пока не готовы к страхованию в строительной отрасли из-за ее непрозрачности и высоких рисков, при этом банковские гарантии получить сложно и дорого, поэтому застройщикам остается одна дорога - в ОВС. Александр Хинштейн приводит еще один довод - застройщики будут страховаться в ОВС, потому что это дешевле.

В планах развития общества на 2014 год значится рост количества членов до 250 и открытие представительств в 26 крупнейших городах РФ. Объем принятых к страхованию рисков должен составить не менее 100 млрд рублей. По оценке Александра Ручьева, это около 30 процентов рынка долевого строительства в стране.

Однако сами строительные компании по-разному оценивают перспективы некоммерческого страхования. К примеру, ГК ПИК стала одним из учредителей ОВС, ее представители вошли в органы управления общества, а в официальных комментариях напоминают, что такое страхование ответственности застройщиков «позволит сделать рынок недвижимости более цивилизованным и будет способствовать снижению рисков клиентов, связанных с приобретением жилья в строящихся объектах».

В то же время в компании «Сити - XXI век», которая не является членом ОВС, не разделяют подобного оптимизма. «Для приема в ОВС довольно жесткие условия - в частности, необходимость продавать квартиры на рынке новостроек по договорам долевого участия три и более года. Не всякий застройщик соответствует этим требованиям, - напоминает Василий Шарапов. - Большая часть застройщиков вполне законно может, в принципе, отказаться от продаж по модели договоров долевого участия и привлекать проектное финансирование от банков и иных корпоративных инвесторов, либо продавать квартиры гражданам через ЖСК или через жилищные сертификаты. При этом договоры страхования со страховщиками или с ОВС и договоры поручительства с банками заключать не требуется. Я не склонен считать, что ОВС при таких условиях займет какое-то монопольное положение».

В то же время апологеты некоммерческого страхования предсказывают ему чуть ли не ключевую роль в грядущих изменениях на строительном рынке. По мнению гендиректора страховой компании «АИЖК» Андрея Языкова, введение некоммерческого страхования в конечном итоге приведет к снижению цен на жилье: «Сейчас граждане боятся участвовать в долевом строительстве, особенно на ранних стадиях, и застройщик вынужден замещать средства дольщиков дорогими банковскими кредитами. А если у граждан будет уверенность, что дом будет достроен либо им вернут деньги, они перестанут бояться входить на ранней стадии в проект, а застройщики будут получать финансирование. Исчезнет дорогой банковский кредит, исчезнут дорогостоящие залоги, и стоимость квадратного метра от этого только снизится».

С этой точкой зрения согласен и директор ОВС Сергей Пахомов. Более того, по его мнению, в целом оживится сектор жилищного строительства в стране, поскольку «через участие в жилищном строительстве в активный экономический оборот будет введена большая доля сбережений населения».

Однако при этом в ОВС признают, что свои страховые издержки застройщики будут закладывать в стоимость квартир, то есть фактически их станут оплачивать покупатели. В результате напрашивается неизбежный вывод о подорожании стоимости реализуемого по новому закону жилья. Первый вице-президент ГК ПИК Артем Эйрамджанц комментирует этот факт весьма уклончиво: «Точно сказать сложно, так как механизм абсолютно новый, но мы, как учредители ОВС, считаем, что должны сделать все возможное, чтобы нововведение не отразилось на ценах».