timelapse

Пассажиропоток ТПУ гарантирует инвестору окупаемость затрат на стройку

Темы в материале

В этом году российская столица начинает новый этап борьбы с пробками: город готов предоставить в аренду инвесторам участки под строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) «Селигерская», «Рассказовка», «Парк Победы» и «Лефортово». Они появятся на базе одноименных станций метро, три из которых еще строятся.

Типовая система устройства ТПУ (в разрезе)

Типовая система устройства ТПУ (в разрезе)

Москва готовилась к этому шагу последовательно. Институт Генерального плана разработал целую программу по строительству транспортных хабов, которые должны равномерно покрыть городскую территорию и увязать в удобные пересадочные узлы. Всего планируется построить 271 ТПУ.

Из них 102 транспортных узла сформируют по простейшему принципу - в виде плоскостных перехватывающих парковок с продольными навесами над  остановками и приведенной в порядок территорией вокруг.

Еще 169 узлов будут представлять собой комплексы многоуровневых зданий с парковками, залами ожидания, остановками общественного транспорта, где пассажиры смогут легко сменить один вид транспорта на другой, передвигаясь по крытым переходам. Им даже не придется выходить на улицу, поэтому такой тип пересадки получил название «сухие ноги».

«По подземным переходам пассажиры прямо со станции метро смогут кратчайшим путем попасть к автобусу. К каждой посадочной площадке будут «привязаны» определенные маршруты. Подобная система перронов есть на станции «Петровско-Разумовская» Серпуховско-Тимирязевской линии, но там пассажиры вынуждены несколько раз перейти дорогу, лавируя между машинами, чтобы выйти к своей остановке. В ТПУ пассажир сможет легко сориентироваться по системе навигации еще на уровне подземного перехода и выйти в правильном направлении. Такие переходы не только безопасны, но и комфортны: люди не попадают под снег или дождь», - рассказал Альберт Суниев, руководитель девелоперского дивизиона АО «Мосинжпроект», генеральный директор АО «УЭЗ».

Все, что связано с транспортной функцией в ТПУ, относится к технологической части проекта.

Однако капитальный транспортно-пересадочный узел предусматривает попутное предоставление пассажирам каких-либо услуг, создание объектов инфраструктуры. Речь идет не только о магазинах, кафе или ресторанах - в ТПУ будут открываться медицинские и спортивные центры, отделения банков или почты, центры оказания госуслуг, химчистки и др.

Эта так называемая коммерческая составляющая проекта ТПУ позволит городу привлечь деньги частного бизнеса в строительство.

Любой инвестор, приняв решение вложиться в ТПУ, получает от города технические требования к технологической части. Конечно, это делает финансовую модель проекта менее интересной для потенциального девелопера. Однако проекты ТПУ все же будут интересны с точки зрения вложения и окупаемости инвестиций, уверены в Москомстройинвесте.

«Не секрет, что в городе не так много свободных участков, на которых можно что-то построить. А проекты ТПУ дают возможность инвесторам вести коммерческое строительство, поскольку проект планировки не ограничивается только транспортной инфраструктурой ТПУ, а рассматривает и прилегающие участки, где есть потенциал градостроительного развития.

Реализация коммерческих проектов покроет затраты на создание транспортной инфраструктуры и обеспечит прибыль. Когда формируются предложения по объемам застройки для каждого конкретного ТПУ, то город готов привлекать к таким проектам и потенциальных интересантов, чтобы услышать их предложения, найти баланс интересов, а не выставлять на торги заранее непривлекательный проект, под который не придет ни один инвестор», - отметил председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

Социальное проектирование ТПУ

Интересно, что наполнение капитальных транспортно-пересадочных узлов определяется так называемым методом «социального проектирования», то есть посредством опроса жителей района, где планируется строить узел.

Как пояснил директор транспортно-пересадочных узлов АО «Мосинжпроект» Антон Татарчук, для каждого проекта проводятся маркетинговые и другие исследования. Они помогают выяснить, какие функции коммерческой недвижимости будут наиболее востребованы в конкретном районе.

«На старте любого проекта ТПУ проводим, во-первых, социальный опрос населения. Во-вторых, работаем с управами и префектурами, чтобы выяснить, что необходимо построить в составе транспортно-пересадочного узла. Возможно, в районе не хватает торговых площадей или гостиниц, вариантов может быть много», - добавил эксперт.

Например, у станции метро «Парк Победы», где запланировано строительство ТПУ, социальный опрос дал однозначный ответ - сохранить яблоневый сад. «Яблоневому саду на Кутузовском проспекте более полувека. Это такое же излюбленное место отдыха местных жителей и гостей района, как Поклонная гора и Парк Победы. Поэтому мы сразу поставили проектировщикам условие, чтобы ни одного дерева не было вырублено при возведении ТПУ. В итоге им удалось не только сохранить яблоневый сад, но и предусмотреть высадку нового сквера на участке 7 тысяч квадратных метров», - рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.

В ТПУ «Парк Победы» появятся удобные пересадки на метро, автобусы и троллейбусы. Поблизости на пустыре возведут многофункциональный центр с парковкой на 2000 мест, который будет соединен с метро стеклянным пешеходным переходом с современными торговыми галереями и зонами отдыха. Выезды из парковок транспортно-пересадочного узла будут вести на ул. Барклая и на северный дублер Кутузовского проспекта.

Как правило, интерес инвестора к проекту транспортно-пересадочного узла зависит от места размещения конкретного ТПУ, пассажиропотока, объема капитальной застройки, функции этой недвижимости и от функционала всего района.

Массовый пассажиропоток гарантирует инвестору хорошую окупаемость затрат. Например, супермаркет в составе ТПУ будет востребован у пассажиров по простой причине - экономия времени. Раньше пассажиру, приехавшему на метро, приходилось добираться до супермаркета (или другого пункта обслуживания) на наземном транспорте, а затем снова на автобусе или троллейбусе ехать к дому. С помощью ТПУ транспортная цепочка сокращается до метро+ТПУ+пункты обслуживания, далее на общественном транспорте пассажир добирается до дома.

Как отмечает партнер японского архитектурного бюро Nikken Sekkei (занимается проектированием транспортно-пересадочных узлов) Фади Джабри, ТПУ может выступать как полноценный центр притяжения в районе.

«Если надо решить проблему пересадки - это одно, и быстро решаемо, а если создать полноценный центр притяжения, то это уже другое дело. Необходимо подключать к этой работе и владельцев прилегающих участков, собственников рядом расположенных культурных объектов. Надо создавать большую команду, в которой должны работать все вместе», - говорит эксперт.

В качестве примера можно привести московский ТПУ «Лефортово», который станет новым центром досуга в одноименном районе на базе станции метро Третьего пересадочного контура в районе улиц Солдатской, Наличной и Крюковского тупика.

ТПУ "Лефортово"

На этой территории расположен кинотеатр «Спутник», который будет реконструирован в ходе реализации проекта ТПУ и получит вторую жизнь. Любимый жителями сквер у кинотеатра сохранят и проведут комплексное благоустройство территории. Каток тоже сохранят, рядом появится пункт проката коньков и детский городок. Существующий ресторан реконструируют, немного расширят и отремонтируют прилегающие улицы. В результате здесь появится зеленый уголок и место для комфортного отдыха жителей района.

Вариант благоустройства территории ТПУ "Лефортово"

Специалисты АО «Мосинжпроект» классифицируют транспортный узел «Лефортово» как ТПУ с малой загруженностью. Помимо подземки, здесь проходит трамвайная линия (остановку со станцией соединит подземный пешеходный переход), а территорию обслуживают всего 5 маршрутов наземного общественного транспорта.

Организация подземного пространства ТПУ «Лефортово»

 

После открытия станции метро пассажиропоток этого транспортного узла будет насчитывать 13,5 тыс. человек в сутки. Для сравнения: самые крупные ТПУ Москвы в сутки будут пропускать более 100 тыс. пассажиров.

В состав ТПУ могут входить также офисы и гостиницы. В зарубежной практике размещение таких офисов над транспортными галереями метро и железнодорожными станциями - обычное дело.

«Это очень сложная задача - привлечь инвестиции к строительству ТПУ, поскольку надо соблюсти интересы города и, в то же время, частных лиц. Инвестору, например, будет интересно, если часть пространства, по которым проходит поток пассажиров, будет отдана под торговлю. Но, опять же, не очень хорошо заставлять людей двигаться дольше», - говорит Фади Джабри.

То есть транспортную и коммерческую составляющие ТПУ надо правильно интегрировать - так, чтобы было удобно пассажирам, когда они делают пересадку с одного вида транспорта на другой.

Например, в ТПУ «Селигерская» планируется построить крупный многофункциональный торговый комплекс, не менее крупную автостанцию для межрегиональных и пригородных маршрутов, парковку на 800 машин, стоянку такси на 1,2 тыс. машин и сеть подземных переходов.

3D-модель ТПУ "Селигерская"

«Площадь комплекса составит более 173 тысяч квадратных метров. Строительство всех этих объектов позволит создать 1450 новых рабочих мест», - сказал заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин.

В результате торговая часть не помешает создать здесь быструю и комфортную пересадку на четыре вида транспорта: метро, наземный городской пассажирский транспорт, автобусы пригородного сообщения, а также на личные автомобили.

ТПУ окупится жильем

Но заинтересовать инвестора в строительстве транспортного узла можно и другой коммерческой частью проекта - жильем. В качестве примера хорошо подходит ТПУ «Рассказовка»,в составе которого планируется построить жилые комплексы общей площадью 220 тыс. кв. м со школой на 810 мест и детским садом на 350 мест. Рядом с ЖК появится офисный комплекс - его помещения предназначены в том числе для администрации поселения Внуковское и суда.

Стройплощадка станции метро "Рассказовка"

Основой ТПУ станет станция метро «Рассказовка» Калининско-Солнцевской линии, которую планируется открыть в 2017 году. Она строится на границе Западного и Новомосковского округов столицы. Первоначально поток пассажиров составит порядка 9,2 тыс. человек в часы пик, а через несколько лет он возрастет до 25,8 тыс. Прогнозируется, что к 2030 году станцией будут пользоваться 210 тыс. человек в сутки.

Остановки автобусов и такси появятся рядом с выходами из метро вдоль Боровского шоссе, а трамвайные остановки - возле перспективной трассы Солнцево - Бутово - Видное. Отстойно-разворотные площадки для общественного транспорта разместят таким образом, чтобы они не мешали пассажирам и пешеходам. Будут расширены проезжие части дорог и построены пешеходные переходы. Также планируется организовать паркинги на 650 машиномест.

Москве важно заинтересовать инвесторов в строительстве транспортно-пересадочных узлов, чтобы таким образом разделить с ними обязанности по строительству транспортной инфраструктуры. В некоторых случаях такое партнерство позволит полностью компенсировать эти затраты.

«Что такое ТПУ? По сути, это транспортный узел, расположенный на пересечении нескольких видов городского транспорта - например, метро, железной дороги, автобусов. Сюда стекаются потоки пассажиров, чтобы пересесть с одного вида транспорта на другой, автомобилисты, чтобы оставить машину на перехватывающей парковке и спуститься в метро, т.е. пассажирский траффик очень оживленный. Любой коммерческий объект, который будет здесь построен, будет пользоваться хорошим спросом», - подчеркнул Марат Хуснуллин.

Теги