Олег Антосенко о «замороженных» стройках и перспективах их завершения

Проблема столичных долгостроев и незавершенного строительства возникла не вчера, но лишь несколько лет назад городские власти всерьез задались целью найти выход из сложившегося положения. Одна из ключевых ролей здесь отводится Мосгосстройнадзору. О перспективах завершения подобных объектов, наиболее эффективных методах борьбы с долгостроем и о том, каких изменений в этом вопросе можно ожидать в ближайшее время, «Московской перспективе» рассказал председатель Мосгосстройнадзора Олег Антосенко.

​- Что означают термины «долгострой» и «незавершенное строительство»? 

- Такое понятие, как «долгострой», не используется в нормативной документации. Это просто устоявшийся термин. К долгостроям можно отнести любые объекты, на которых истек срок разрешения на строительство и все строительные работы прекращены несколько лет назад. Объекты незавершенного строительства – это тот же долгострой, на котором работы приостановлены относительно недавно.

- Согласно данным Мосгосстройнадзора, на сегодняшний день на контроле у столичного строительного комплекса находятся 346 «замороженных» строек. В чем основные причины приостановки работы на объектах?

- Наиболее распространенная причина – дефицит финансирования. Это происходит либо из-за неграмотной финансовой политики инвесторов, либо является отголосками проблем, возникающих под влиянием изменившейся конъюнктуры рынка. Допустим, за время, пока проектировался и начинал возводиться объект, стоимость 1 кв. метра площадей в данном сегменте недвижимости серьезно снизилась и строительство превратилось в заведомо убыточное. Инвестор в раздумье: что делать? Стройка приостанавливается. При этом срок долгосрочной аренды земельного участка не истек и право владения им не утрачено. Как следствие – появляется долгострой. 

Задержки могут возникнуть и из-за нарушения инвестором требований проектной документации с целью увеличения прибыли. Например, проектом предусмотрено строительство пятиэтажного здания, а возводится девятиэтажное. Решение проблемы – либо снос лишних этажей, либо корректировка проекта. В результате стройка приостанавливается.
Не исключены и случаи мошеннических действий недобросовестных застройщиков.

- Каковы перспективы объектов долгостроя – будут они когда-либо достроены?

- По объектам незавершенного строительства и долгострою, если работы приостановлены года 2-3 назад, перспективы завершения строительства есть. А если 10 и более лет – перспективы завершения строительства призрачны. Архитектурный проект и технологические решения к тому времени морально устаревают. Кроме того, в случае отсутствия консервации ветшают и начинают разрушаться элементы конструкций.

- В чем состоят функции межведомственной оперативной группы по сокращению объектов долгостроя на территории Москвы?

- Группа была создана распоряжением главы Стройкомплекса столицы Марата Хуснуллина в мае 2011 года. Кроме Мосгосстройнадзора в эту группу входят представители органов исполнительной власти города, отвечающие за решение задач по завершению строительства объектов, в том числе департаменты градполитики, городского имущества, топливно-энергетического хозяйства, Москомархитектура, префектуры административных округов и др.

Оперативная группа осуществляет мониторинг объектов долгостроя. Если, по мнению города или инвестора, продолжение работ нецелесообразно, то оперативная группа способствует оформлению процедур по отмене строительства и расторжению договора аренды земельного участка, а также возвращению его в хозяйственный оборот.

О ситуации на объектах долгостроя глава Стройкомплекса докладывает мэру Москвы Сергею Собянину.

Важно подчеркнуть, что на сегодняшний день проблемы промышленных и гражданских объектов долгостроя, возводимых по городскому заказу, практически решены. Их строительство обеспечено финансированием из бюджета города.

- Как складывается судьба долгостроев?

- В 2015 году из перечня московских долгостроев и незавершенного строительства исключены 50 объектов. 13 объектов выведены из списка долгостроев в связи с завершением работ. В их число входят детская школа искусств № 13 им. И.Ф. Стравинского на Митинской улице, административные здания на Тургеневской площади и проспекте Академика Сахарова, надземный пешеходный переход через Савеловскую ветку Московской железной дороги для застройки микрорайона 9 района Северный, транспортная магистраль между Звенигородским шоссе и ММДЦ «Москва-Сити» и другие.

По восьми объектам приняты решения о возобновлении работ, среди них: детский сад с бассейном в Щербинке, торговый объект на улице Миклухо-Маклая, реконструкция Ткацкой улицы от улицы Измайловский Вал до Вельяминовской улицы и др.

Еще 29 свободных участков, где работы не были начаты либо их продолжение нецелесообразно, приведены в порядок и благоустроены.

- Каков, на ваш взгляд, наиболее эффективный метод борьбы с долгостроем? 

- Я считаю, что данную проблему необходимо решать, задействуя прежде всего экономические методы, а также с позиции защиты интересов той стороны, которой наносится ущерб. Несложно догадаться, что убытки в первую очередь терпит город, потому что земельный участок простаивает и не используется. Кроме того, указанная категория объектов отрицательно влияет на архитектурный облик города, создает негативное впечатление о деятельности городских властей.

Поэтому прежде всего необходимо обеспечить оптимальные финансовые условия для инвестора. Дело в том, что высокие ставки по кредитам заставляют его зачастую выбирать не лучший вариант строительства, в итоге это приводит к долгострою. Инвестора же, наоборот, нужно стимулировать в части активизации своей деятельности, чтобы работы выполнялись в предельно сжатые сроки. В связи с этим и арендная плата за землю год от года повышается.

Еще одна эффективная мера – ужесточение ответственности за несоблюдение сроков строительства. Если инвестор не укладывается в установленные сроки, то по закону город может изъять земельный участок.

- Можно ли влиять на долгострои федерального подчинения?

- Объекты незавершенного строительства федерального подчинения – самая сложная категория. Оперативная группа ведет переговоры с Росимуществом и министерствами, которым принадлежат недострои, о возможности включить объекты в Федеральную адресно-инвестиционную программу (ФАИП). Однако если застраиваемая территория отдана в оперативное управление или аренду на долгий срок, поиск рычагов влияния на данную стройку существенно усложняется.

- В случае возобновления работ на «замороженных» объектах вы даете предварительную оценку их техническому состоянию?

- Техническое обследование проводится застройщиком в обязательном порядке. Его результаты определяют необходимость внесения изменений в существующую проектную документацию, связанных с усилением конструкций, и, как следствие, проведения повторной экспертизы проектной документации и выполнения всех административных процедур, необходимых для получения разрешения на строительство.

- Если принимается решение освободить участок от долгостроя, кто решает, что на нем появится?

- Размещение любых объектов капитального строительства находится в ведении Москомархитектуры и выполняется с учетом соблюдения норм градостроительного регулирования на данной территории.

- Приведите пример наиболее известных москвичам долгостроев, которые заканчивают свое существование.

- На Аминьевском шоссе завершается снос конструкций аквапарка, который должен был стать самым большим в столице. Комплекс начали проектировать и строить в 1997 году, но так и не завершили. В настоящее время идет разборка фундаментов, площадку готовят к новому строительству. На этом месте планируется возвести крупный многофункциональный комплекс с жильем, офисами. Сохранится и спортивная функция этой территории. В составе комплекса появится современный физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном.

Виктор Дмитриев,

«Московская переспектива»