О том, как в последние годы трансформируется рынок новостроек Москвы, о взаимоотношениях застройщиков и конечных потребителей и о других трендах и слабых местах рынка жилья порталу СтроимПросто рассказал Сергей Смирнов, эксперт рынка недвижимости, основатель агентства Vysotsky Estate, видеоблогер и автор YouTube-канала «Сергей Смирнов про инвестиции и недвижимость».

- Сергей, по мнению многих экспертов рынка, на фоне повышения ставки по ипотеке и снижающегося спроса, девелоперы будут больше внимания уделять продукту — искать новые форматы, подходы, совершенствовать продукт, оттачивать предложение. На ваш взгляд, как будет трансформироваться предложение на первичном рынке?

- Мы видели, что еще в 2021 году, во многом из-за попытки укладываться в лимиты по льготной ипотеке и в новые правила сдачи объектов по проектному финансированию, девелоперы стали отказываться от финишной отделки квартир. Между девелоперами и покупателями возник социальный конфликт. Потребитель оказался не готов в отделке от застройщика мириться с теми недочетами, на которые он даже не стал бы обращать внимания, если бы принимал ремонт у бригады строителей, нанятой самостоятельно. И в результате этого в период 2022-2023 годов мы увидели странный откат в строительстве: всё больше корпусов стало сдаваться без отделки, многие большие компании отказались от встраивания мебели. Но самое неприятное то, что застройщики стали «сваливаться» в мелкую нарезку площадей. Сегодня мы снова видим на рынке советский размерный ряд квартир: 42-45 кв. м — двухкомнатная квартира, 55-65 кв. м — трехкомнатная квартира. То есть мы 30 лет отказывались от наследия советской архитектуры, а теперь скатываемся обратно. Многосекционные дома теперь запроектированы с 8-12 квартирами на этаже, что часто напоминает общежитие или отель, что не добавляет жилым домам комфорта и уюта. А все дело в том, что маржинальность застройщиков несмотря на весь рост цен, не увеличивается, а снижается. Доступных участков, где не надо нести дополнительных затрат на снос и вывоз старых строительных объектов, в Москве практически не осталось. Резкий рост цен на земельные участки в мегаполисах бьёт в конечном итоге по качеству продукта.

- Как застройщику в этой ситуации сохранить лояльность потребителя? Что, кроме параметров собственно самой квартиры, становится важным для людей? Социальное окружение? Благоустройство двора и района, собственная инфраструктура ЖК, транспортная доступность? В каком направлении должен развиваться город?

- Современный потребитель всё больше ценит своё время, и это сказывается на всём. Мы хотим в современном городе иметь возможность за 15 минут решить любые бытовые проблемы рядом с домом.

Многие застройщики это стали понимать, и концепция строительства кварталов по принципу «город в городе» дает свои результаты, власть также подталкивает девелоперов к таким сценариям проектирования. Но следующий важный шаг — это отказ в принципе от продажи «серого бетонного метра». Спросите любого покупателя, хочет ли он самостоятельно делать ремонт? И вы увидите, что семеро из десяти скажут — нет. Город должен стимулировать застройщиков отказываться от проектов без отделки. Отделка квартир самостоятельно жителями жилого дома — это, без преувеличения, угроза их безопасности.

Зайдите в любую новостройку через год после того, как жители получили ключи и стали нанимать сомнительные серые бригады для проведения ремонтных работы. Что мы там увидим? Лифт вибрирует на последнем издыхании, потому что работает на максимуме эксплуатационных возможностей. Ведь рабочим тут не жить, они нещадно разносят лифтовое оборудование. Канализация прорывается. Почему? В нее сливают бетонные смеси. Вы вроде бы покупали дом с охраняемой территорией, но потом ваш сосед нанял рабочих без регистрации и теперь по территории шляются непонятные личности, они еще и живут во время ремонта у вас за стеной. Какая тут безопасность? Поэтому следующий необходимый шаг строительной эволюции — замотивировать всех застройщиков делать все больше готовых решений. Так мы снизим количество конфликтов и коммунальных аварий в новостройках.

Да, застройщики уже научились делать красивые дворы, красивые входные группы и места общего пользования, но квартиры без ремонта всё это обесценивают тем, что после получения ключей вы живете в грязном подъезде еще 3-4 года.

- Сергей, с 1 июля 2024 года для московских застройщиков станет обязательным применение цифровых двойников — ТИМ. На сегодняшний момент только 20% застройщиков, работающих в Москве, используют эти технологии. Как, на ваш взгляд, это может повлиять на рынок и на предложение?

- Это важное решение. Цифровой двойник здания упрощает процесс перехода объекта от застройщика к управляющей компании, а также от одной УК к другой. И спасибо городским властям, что они внедряют такие решения, всячески подталкивают застройщиков переходить на «цифровые рельсы». По сути, по цифровой модели я буду понимать, как инженер-эксплуатационник, а что было запроектировано, что ремонтировалось и где нужно особо внимательно следить за узлами здания. Это упрощает жизнь жильцов тем, что эксплуатирующие компании смогут своевременно предсказывать возникновение проблем и более оперативно их устранять.

- Какие вы видите основные законодательные пробелы во взаимоотношениях города, застройщика и покупателя? Какие моменты требуют дополнительного законодательного регулирования?

- Самая жаркая тема последних лет, которую мы наблюдаем, находясь на стыке девелопера и покупателя — потребительский терроризм. Закон о качестве строительства не дает четких определений, где качественно, а где некачественно выполнены работы застройщиком и его подрядчиками. Размытые границы и отсутствие четких критериев качества дают возможность обеим сторонам этим злоупотреблять. К сожалению, мы видим, что сейчас часто злоупотребляют размытым законодательством и потребители.

К примеру, принимается квартира с отделкой, есть межкомнатная дверь, она вывешена не совсем ровно. Это работа на 1 день — вызвать подрядчика отрегулировать двери. Но нет! Зачастую покупатель сознательно идет на конфликт, чтобы получить компенсацию в виде денежной суммы. И посмотрите, какое количество юристов и «компаний-приемщиков квартир» появилось, которые тоже хотят на этом заработать. Они просто «накачивают» будущих жильцов идти на конфликт с застройщиком. Эти тенденции нужно пресекать, и выход тут — четко прописать нормы качества строительства.

Также необходимо законодательно отрегулировать порядок смены управляющих компаний. Сейчас в городе большое количество жилых комплексов, где жильцы, идя на поводу у малочисленной группы активистов, по два раза в год меняют управляющую компанию, тем самым не улучшая себе жизнь, а наоборот — ухудшая. Потому что УК вместо своих прямых обязанностей занимаются лишь конкурентной борьбой, перетягиванием друг у друга домов. Они тратят на эту борьбу все время и все средства, а дома тем временем приходят в упадок.

Как житель смотрит на управляющую компанию? Как на вымогателя. Это очень странная, неправильная позиция жителей. С этим надо работать, воспитывать ответственность самих жителей за свою собственность — и городские власти тоже должны этим заниматься. Работу управляющей компании нужно оценивать так: все лифты исправны, пожарная сигнализация в доме проверяется и тестируется, все в порядке с горячей и холодной водой, канализация не прорывается, инженерная служба проводит профилактику всех улов. Это наша безопасность. Но! Домовые чаты завалены сообщениями типа: «на детской площадке бутылки валяются», «в четвертом подъезде стекло разбито» и т.п. А кто кинул бутылки мимо урны? Кто стекло разбил? Разве это делает управляющая компания? Кто отрывает ручку в подъезде, пытаясь пройти без магнитного ключа? «Управляшки» сегодня зачастую просто носятся и устраняет вандализм самих жителей. Если я иду по своему жилому комплексу и вижу мусор, брошенный мимо урны, я не буду фотографировать и отправлять в чат, я просто нагнусь и выброшу мусор в урну. К сожалению, культуры быта у нас еще не сложилось, а администраторы домовых чатов любят раздувать скандалы из-за мишуры. Так что, я считаю, одна из главных задач регулятора — не только работа с застройщиками, но и работа с потребителями.