Недавно у Москомстройинвеста сменился руководитель. Константин Тимофеев, возглавлявший Комитет с 2011 года, ушел в авиационную отрасль. Исполняющим обязанности председателя Москомстройинвеста была назначена Анастасия Пятова. В работе самого Комитета с уходом Тимофеева ничего не изменится, ведомство, как и прежде, будет решать стоящие перед ним задачи: это проблемы дольщиков, контроль застройщиков. Работы у Комитета на ближайшее время действительно немало, особенно учитывая те масштабные реформы, которые ждует строительную отрасль уже в следующем году.

В интервью "Вести.Недвижимость" Анастасия Пятова рассказала о том, насколько готовы московские застройщики к предстоящим изменениям, насколько сегодня защищен московский дольщик и поделилась планами Комитета на 2019 год.

- Анастасия Николаевна, одно из направлений, которым занимается Комитет – инвестиции в строительство. Могли бы вы составить портрет инвестора, который сегодня вкладывается в московскую недвижимость? Какой это застройщик? Что он хочет строить и сколько зарабатывать?

- Комитет содействует привлечению инвестиций в экономику города, создает условия для улучшения его инвестиционного климата. Москва – город большой. На его рынке присутствуют девелоперы, ориентированные на разного потребителя, разные локации, разный продукт. Безусловно, компании обладают собственным, индивидуальным "проектным видением", и большинство все-таки стремится комплексно развивать территории. Наверное, кто-то из  застройщиков хотел бы строить только  коммерчески выгодное жилье. Но сегодня это невозможно. Просто-напросто потому, что потенциальные покупатели не намерены жить только в "бетонных коробках". Им нужна комфортная городская среда, которая дает возможность жить, работать, учиться и отдыхать в пределах одного района. Поэтому инвестору приходится разрабатывать проекты с учетом этих потребительских предпочтений. Но тем самым он гарантирует себе продукт с потенциально высоким спросом.

-  Сколько в 2018 году девелоперы инвестировали в Москву? Есть ли потенциал к росту этого показателя?

- На сегодняшний день в московский рынок жилья только по ДДУ инвестировано 1,35 триллиона рублей.  В первую очередь это средства граждан, которые были направлены «в стройку» через девелоперов. Жилая площадь объектов, находящихся на стадии строительства, составляет почти 14,5 млн кв м, а в экспозиции постоянно находится 3,3-3,5 млн кв м жилья. Есть ли потенциал к росту этих показателей? Конечно. В соответствии с утвержденной президентской программой о наращивании объемов жилья до 120 млн кв. м в год к 2024 году.

Здесь стоит отметить, что для достижения этих амбициозных целей у города имеется необходимый потенциал. И Москва его обязательно использует. Несмотря на непростой период, в котором находится сейчас вся национальная строительная отрасль, столичный девелоперский рынок в состоянии развиваться, маржинальность его проектов достаточная. Правительство со своей стороны также окажет всяческое содействие застройщикам.

- Насколько сегодня защищен дольщик, который покупает квартиру в московской новостройке?

- Прежде всего, отмечу, что уровень доверия к институту долевого строительства в столице по-прежнему высокий. К примеру, если посмотреть статистику по России в целом, мы увидим, что в новостройки сейчас привлечено порядка 4 трлн рублей средств граждан. Из них 1,35 трлн рублей, то есть, треть приходится именно на московский рынок. 

По нашим данным, сегодня в Москве действует свыше 149 тыс ДДУ. С привлечением средств граждан в столице строится 568 объектов.

В настоящее время российское законодательство в сфере долевого строительства претерпевает множество изменений. Последние нововведения вступили в силу с 1 июля 2018 года. Буквально на днях Госдума РФ приняла во втором чтении законопроект о новых поправках в 214-ФЗ. И принятые, и рассматриваемые поправки направлены на защиту прав населения, которое вкладывает деньги в возведение жилья.

Например, было одобрено предложение Москомстройинвеста о том, чтобы отчисления застройщиков страховым компаниям направлялись в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (Компенсационный фонд). Сейчас страховки есть, но люди не могут получить страховое возмещение.

Москва сегодня делает очень многое для того, чтобы завершить строительство существующих проблемных объектов и избежать появления новых.

- Что сегодня делает город, чтобы решить проблему обманутых дольщиков? Можно ли вообще  до конца решить эту проблему?

- На сегодняшний день однозначно ответить на вопрос, когда проблема обманутых дольщиков полностью изживет себя достаточно сложно. Если посмотреть реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, то большая часть из них пострадали в результате недобросовестной деятельности застройщиков, вывода средств населения из стройки и некомпетентного менеджмента в компании застройщика. На сегодняшний день городские власти занимаются вопросом восстановления прав таких граждан. И, как уже было сказано ранее, город для этого делает все.

Вместе с тем, благодаря целому комплексу мер, принятых городом, с 2011 года нам удалось ввести в эксплуатацию 38 проблемных объектов, 12 тысяч семей получили свое долгожданное жилье. Тем не менее, город будет продолжать работу по восстановлению прав  пострадавших граждан.

Так, мэром Москвы принято беспрецедентное решение по достройке ЖК "Царицыно", ЖК "Терлецкий парк", ЖК "Академ Палас", ЖК "Марушкинское" за счет городского бюджета. Данные объекты в рамках процедуры банкротства будут переданы новому застройщику – городской организации АО "Мосотделстрой № 1". Для граждан трех проблемных объектов (ЖК "Шишкин лес", ЖК "Овражный", жилой дом на ул. Мостотреста, вл. 7) строится компенсационное жилье и т.д.

Кстати, для дольщиков проблемных объектов запустили новые информационные ресурсы, через которые дольщики смогут получить полноценную и достоверную информацию о ходе строительства объектов. Кроме того, там они могут увидеть актуальные фото и видео жилых комплексов, онлайн трансляции с камер, установленных на стройплощадках, а также задать свои вопросы.

Вместе с тем Комитет осуществляет контроль деятельности застройщиков, которые работают в рамках действующего законодательства.  В частности, регулярно осуществляет проверки деятельности застройщиков по привлечению денежных средств граждан в долевое строительство. Так, с начала 2018 года Москомстройинвест провел 183 проверки деятельности застройщиков.

- Сколько сейчас в Москве проблемных объектов? Много ли тех, кто находится в зоне риска?

- Сегодня в московском реестре проблемных объектов числится 5 518 граждан по 32 адресам. Важно понимать, что данный Реестр носит учетный характер. Всего по городу, по оценке Комитета, порядка 13 000 обманутых дольщиков, из которых для 9 000 граждан дома уже строятся. А что касается остальных дольщиков, то по их объектам городом приняты решения и ведется соответствующая работа.

Стоит отметить, что основная доля проблемных объектов пришлась на 2011 и 2012 года, то есть это объекты, которые на тот момент не были  подназорны контролирующему органу Москвы (часть из них находилась на присоединенных территориях, а ряд – старые объекты, строительство которых начато еще до 2010 года). 

Практически за каждым жилым комплексом тянется шлейф уголовных дел по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (Мошенничество).

- Одна из самых обсуждаемых тем года – переход к проектному финансированию. Насколько сегодня, на ваш взгляд, московские застройщики готовы к работе по новым правилам?

- Большинство московских застройщиков готовы работать в новых условиях. Безусловно, девелоперы, которые стремятся сохранить свой бизнес, свое положение на рынке недвижимости, повышают свою эффективность и заранее начали готовиться к работе по новым правилам. Это позволит компаниям сохранить и обязательства по инвестконтракту перед городом, и исполнить все нормы по защите прав дольщиков.

- Есть ли какие-то позиции, с которыми застройщики принципиально не согласны? Как ведется с ними диалог в таком случае?

- Одним из ключевых моментов для застройщиков является возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов, так как это позволит им снизить процентную нагрузку. Однако данное требование профильный комитет Госдумы при формировании законопроекта не учел. В целом были смягчены ряд технических условий, например, снижен порог вхождения застройщика на рынок с 10 тыс. кв. м до 5 тыс. кв. м. 

- Далеко не все девелоперы смогут работать по новым правилам. Сколько застройщиков могут уйти с рынка или перейти под крыло крупных игроков?

- После изменения условий работы на рынке жилищного строительства уйдут мелкие и средние компании, произойдет укрупнение застройщиков. Сокращение количества застройщиков не приведет к уменьшению предложения на рынке, так как проекты перейдут к крупным компаниям.

Зачастую именно неправильный менеджмент становятся причинами появления долгостроев. Можно сказать, что в результате происходящих на девелоперском рынке изменений, отрасль пройдет своего рода "чистку".

По нашей оценке, до 30% проектов, реализуемых сегодня в Москве, банки не стали бы финансировать. При этом сильные частные девелоперы и городские застройщики в состоянии удержать существующие темпы жилищного строительства и даже увеличить их.

- Можно ли сказать, что поправки, вступающие 1 июля 2019 года, дают абсолютную защиту покупателю квартиры? Есть ли риски появления новых обманутых дольщиков?

- Поправки, вступающие в силу с 1 июля 2019 года, обеспечат защиту денежных средств граждан, которые будут размещаться на эскроу-счетах в уполномоченных банка. Однако всегда сохраняется риск банкротства самого банка. В данном случае деньги дольщикам будут возвращены, но не в полном объеме. В соответствии с законом о страховании банковских вкладов общая сумма выплат по счетам эскроу не может быть более 10 млн рублей в совокупности.

- Могли бы вы назвать основные тренды 2019 года рынка недвижимости и основные задачи, на которых будет в большей степени сконцентрирован Комитет? 

- Главными задачами в работе Комитета на 2019 год по-прежнему остается контроль над соблюдением застройщиками  норм закона о долевом строительстве и восстановление прав граждан, которые пострадали от действий недобросовестных московских застройщиков. Вместе с тем мы ведем активную работу с инвестиционным сообществом Москвы. И в данном направлении работы для нас важно оказать содействие инвесторам в части реализации инвестиционных проектов, создать благоприятные условия для развития рынка недвижимости в Москве. Это, в свою очередь, позволит выполнить поручение Президента в рамках "Национального проекта "Жилье и городская среда" и увеличить объем жилищного строительства.

Наталья Густова