Интервью Сергея Лёвкина агентству «Рамблер»
Руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Иванович Лёвкин ответил на вопросы RNS о программе реновации
- Сергей Иванович, сколько всего «стартовых» площадок необходимо подобрать для реализации программы?
- Для старта программы реновации и массового волнового переселения требуется начать проектирование и строительство на «стартовых» площадках с объемом нового строительства не менее 20% от общей потребности жилья для переселения.
Всего в программу реновации включено 5 175 домов общей площадью 16,3 млн. кв. м. Средний коэффициент увеличения площади квартир составляет 1,3, то есть потребуется строительство 21,2 млн. кв.м жилья для реализации программы реновации в установленный срок. Соответственно, в первую очередь, требуется осуществить проектирование и строительство жилья на «стартовых» площадках в объеме 4,2 млн. кв.м жилья.
В настоящее время в рамках реализации программы реновации Правительством Москвы утвержден адресный перечень 210 площадок мощностью 3,4 млн. кв. м.
Кроме того, в проработке по предложениям префектур административных округов города Москвы, Москомархитектуры и жителей находится еще более 170 дополнительных «стартовых» площадок с потенциалом строительства более 2 млн. кв.м жилья. До конца года новые «стартовые» площадки будут в дополнение включены в адресный перечень к ранее утвержденным «стартовым» площадкам.
Таким образом, для начала реализации программы реновации будет подобрано «стартовых» площадок для проектирования и строительства в ближайшие годы более чем 5 млн. кв.м жилья.
- Уточните пожалуйста, на совещании в Мосгордуме ваш заместитель Андрей Валуй сообщил, что власти Москвы ведут переговоры с РЖД и Минобороны о передаче площадок под реновацию. В какой стадии переговоры?
- Да, действительно в числе рассматриваемых участков есть земли, которые принадлежат на определённых правах Минобороны и РЖД. У РЖД, например, есть площадки бывших детских садов. Или принадлежащие Минобороны участки в Лосиноостровском районе нам также интересны для реализации программы реновации. Но пока переговоры находятся на начальной стадии. Мы заявили о своем интересе и ждем предложений по условиям взаимодействия.
- По каким критериям происходит отбор площадок?
- Прежде всего, подбираются территории, расположенные в районах реновации, а также вблизи домов, включенных в программу.
Также учитывается фактор минимальных обременений, размещения инженерных коммуникаций, поскольку их вынос и перекладка требует больших материальных и временных затрат.
Дополнительно мы анализируем возможность строительства на «стартовой» площадке такого дома, который бы позволил переселить жителей из нескольких домов, образующих после переселения и сноса следующую площадку для строительства.
Каждая площадка — индивидуальный случай. На одной - много деревьев, другая расположена близко к спортивной площадке. В этих случаях мы советуемся с жителями: лучше эту спортивную площадку перенести, возвести стартовый дом и ускорить их переселение или отложить волну реновации в этом квартале. В зависимости от их мнения принимается окончательное решение.
Для нас также важно начать расселение в кратчайшее время для выполнения взятых перед жителями обязательств реализовать программу реновации качественно и в срок.
Безусловно, квартирография (набор необходимых квартир требуемой площади) «стартовых» домов должна соответствовать квартирографии домов, идущих под переселение в конкретном районе.
- 12 домов уже у города есть для начала процедуры переселения, когда будут определены дома, жители которых первыми в них переедут?
- Я думаю, с домами определимся в середине или в конце декабря. В настоящее время в этих домах проводится отделка и благоустройство в соответствии с утверждёнными Правительством Москвы стандартами. По мере готовности, с 2018 года начнем переселять туда людей.
- Будут ли льготы при покупке дополнительных квадратных метров у переселенцев из хрущевок?
Для участников программы в числе льгот могу выделить их приоритетное право покупки дополнительных квадратных метров с целью улучшения своих жилищных условий. Это важное преимущество, поскольку в первые несколько лет свободных продаж этого жилья не будет. Желание докупить дополнительные площади мы выявили в ходе опросов посетителей шоу-рума квартир по программе реновации, который открыт для всех желающих на центральной аллее ВДНХ, недалеко от павильона «Космос». Безусловно, мы должны на это реагировать.
С точки зрения разработки механизмов, условий, способов оплаты для жителей, включенных в программу реновации – эти вопросы сейчас находятся в проработке.
- Утвержден ли уже список исторических домов, которые будут выведены из планов по сносу в рамках программы?
- Сразу хочу обратить внимание ваших читателей, что в Постановлении московского правительства от 1 августа № 497 «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве» четко прописано, что дома, вошедшие в программу реновации многоквартирных домов и представляющих историческую или архитектурную ценность, после их полного расселения будут сохранены.
На сегодняшний день Москомархитектура совместно с Москомнаследием и «Архнадзором» изучили адреса, которые по мнению «Архнадзора» являются ценными историческими объектами. Составлен предварительный адресный перечень.
В этом списке есть дома стратегически важные для скорости реализации программы. Если на месте того или иного дома не построить новый, то ждать «волны» (переселения в рамках программы реновации. — RNS) можно долго. Сейчас мы пытаемся такие критические точки внимательно рассмотреть и взвешенно принять согласованное решение. Я думаю, обязательно найдем компромисс. После того как список будет доработан, он будет вынесен на рассмотрение мэра города С.С. Собянина.
- То есть в них можно будет жить?
- Назначение объекта будет определено в ходе разработки проектной документации. Вопрос каждого такого объекта будет решаться отдельно.
- Реновация также затронет бизнес, у которого были в аренде или собственности помещения на первых этажах. Как изменится объем нежилых помещений в новых домах?
- По предварительным оценкам, площадь нежилых помещений в проектируемых домах, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2017-2021 годах, более чем в 4 раза превысит этот показатель, т.к. все первые этажи будут нежилые.
- Застройщики беспокоятся, что маржа фонда реновации будет выше, чем у компаний, на рынок выйдет конкурент, который обрушит рынок. Что вы об этом думаете?
- С одной стороны, всегда есть критики, которые недовольны, что программа может стать коммерческой, город якобы хочет дать инвесторам возможность заработать. Мэр говорит – нет, бюджет возьмет все расходы на себя, это социальная программа. Тут же начинаются рассуждения о больших тратах столичного бюджета. Мы предлагаем третий вариант: город дает старт масштабной программе, рассчитанной до 2032 года, за счет собственных средств, при этом незадействованные в переселении квартиры выставляются на продажу по рыночной стоимости, но не в первые 5-6 лет и с учетом реальной ситуации на рынке.
Согласно нашим планам, программа будет реализовываться взвешенно, аккуратно. «Выброса» квадратных метров на рынок не произойдет.
- Видели ли вы отчет Sberbank CIB, в котором аналитики все же предупреждают застройщиков о возможном сужении рынка из-за реновации?
- Я читал его. Считаю, что реновация существенного влияния на общее положение на рынке не окажет. При чем здесь реновация, если за последний год предложение на рынке выросло с 2,9 млн кв. м до 3,3 млн кв. м жилья в новостройках? Инвесторы, имея пул крупных площадок, продолжают наращивать этот объем, хотя и понимают, что пока спрос не догоняет предложение. До 2021 года никакого влияния вообще оказано не будет. Инвестиционное сообщество должно само подумать, как сделать так, чтобы рынок развивался сбалансированно. Наши потенциальные покупатели это жители сносимых домов и проживающие в кварталах реновации. Не вижу поводов для беспокойства. «Кувшин может качаться, но он никогда не упадет».
- Обсуждается ли сейчас вопрос привлечения инвесторов к строительству коммерческих объектов на территории кварталов?
- За счет Фонда реновации будут строиться жилые, социальные, инженерные объекты, дороги. Если, предположим, в рамках проекта планировки появится фитнес-центр или другой инвестиционно привлекательный объект, целесообразно его вовлекать в работу с инвесторами. Но это обычный процесс, он не связан сугубо с реновацией.
- Согласован ли порядок внедрения интернета 5G в кварталы реновации?
- Сейчас мы ориентируемся на подходы Департамента информационных технологий по построению кварталов как частей умного города. Мы поддерживаем полностью позицию наших коллег — в пределах самого дома до первого колодца витая пара должна быть проложена за счет средств бюджета. Что происходит сейчас: каждый провайдер доводит свою пару до нужного потребителя. Мы согласовали, чтобы в пределах дома была общая сеть коммуникаций. Что касается Интернета 5G, разработка этого вопроса пока в процессе.
- Когда планируется подготовить новую схему движения общественного транспорта для кварталов реновации?
- Схема дорожно-транспортной инфраструктуры станет частью градостроительной документации, которая будет разработана до 1 августа 2019 года. В зависимости от того как будут располагаться жилые дома, школы и детские сады Москомархитектура согласует с Департаментом транспорта схему транспортного обеспечения на период самой застройки. Схема будет разрабатываться поэтапно — на первую пятилетку, затем на вторую, а потом появится финишный вариант — на весь проект. На публичных слушаниях жители смогут обсудить, в том числе, эти схемы.
- Может ли понадобиться увеличение количества единиц общественного транспорта?
- Не исключено, но это будет зависеть от расчетов, которые еще предстоит провести.
Светлана Волохина
