Счастливого Нового года и Рождества!
timelapse
Все темы

«Инвестиционный потенциал в проектах компании составляет в среднем 15-20% в год, а в некоторых жилых комплексах достигает уровня 25-30%»

Темы в материале

Неуверенность в завтрашнем дне, вызванная пандемией, ослаблением курса национальной валюты, а также снижение ключевой ставки ЦБ – все это спровоцировало активность инвесторов на рынке новостроек Московского региона. Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», специально для Новострой-М рассказал, какое жилье выбирают инвесторы, на что обращают внимание и чего нам ждать до конца этого года.

- Устойчивый тренд на ослабление рубля приводит на рынок недвижимости все больше частных инвесторов. Люди хотят сберечь свои накопления, вложившись в покупку квартиры, некоторые – заработать на этом. Если говорить о вашей компании, на сколько увеличилось количество инвестиционных покупок?

- В целом события 2020 года - пандемия, нестабильная экономическая ситуация и, как следствие, неуверенность людей в завтрашнем дне, привели к тому, что жилая недвижимость стала одним из самых популярных способов инвестиций.

После ослабления ограничительных мер и пика действия ипотеки с государственной поддержкой, доля инвестиционных покупателей квартир в проектах ГК «Гранель» увеличилась в 2 раза. К октябрю их доля достигла 25-30% в зависимости от объекта.

При этом наибольший прирост сделок в компании дали рядовые инвесторы. Они приобретают жилье не столько для получения дохода от перепродажи, сколько для защиты средств от инфляции или для последующей сдачи в аренду.

Таким образом, еще пару лет назад угасающая тенденция на покупку квартир в новостройках в инвестиционных целях опять набирает обороты. В ГК «Гранель» проанализировали стоимость квартир в 2019 и 2020 годах и пришли к выводу, что инвестиционный потенциал жилья в проектах компании составляет в среднем 15-20% в год, а в некоторых проектах, например, ЖК «Москвичка», «Инновация» и «Тринити» достигает уровня 25-30%.

- Какие типы квартир инвесторы приобретают чаще всего? Что для них важно?

- Так как нестабильность экономики усилила интерес к рынку недвижимости, а уровень доходов населения в последние годы только падает, наибольшим спросом пользуются малогабаритные квартиры-студии 20-25 кв. м, а также 1- и 2-комнатные квартиры площадью до 37 и 55 кв. м соответственно.

Конечно, при покупке «инвестиционной» квартиры очень важно, чтобы недвижимость была доходной, а для этого жилой комплекс должен быть расположен в удобном месте, с пешей доступностью к остановкам общественного транспорта, метро или ж/д станций. Немаловажен также фактор надежности застройщика – при покупке квартиры у застройщика на этапе строительства клиент должен быть уверен, что дома достроят.

- Чем вложения в недвижимость сегодня надежнее и прибыльнее, скажем, инвестиций в фондовые рынки?

- Инвестиции в недвижимость являются тем самым стабильным пассивным доходом, который не зависит от внешних факторов, здоровья, третьих лиц. Психологически, для большинства иметь инвестиционную квартиру означает иметь уверенность в завтрашнем дне, а при условии, что в ближайшее время ждать стабилизации экономики и окончания валютных колебаний пока рано - недвижимость является наиболее выгодном активом для сохранения средств.

Добавить сюда регулярное снижение ключевой ставки ЦБ, что ведет к снижению ставок по депозитам, и, следовательно, доходности банковских вкладов, нестабильность фондовых рынков, девальвацию рубля и валютную турбулентность – мы получим то, что именно недвижимость сегодня является самым  надежным способом сохранить и даже приумножить капитал.

- Если сравнивать Москву, Новую Москву, Московскую область – три локации, где представлены ЖК вашей компании – к какой из них покупатели проявляют наибольший инвестиционный интерес, к каким конкретно проектам? Как вы думаете, почему?

- На самом деле инвестиционная привлекательность проекта всегда обусловлена фактором перспективы роста цен на квартиры и их аренду, а это зачастую ограничивается удачной локацией. Лучшие жилые комплексы для инвестирования – это те проекты, в которых предполагается улучшение транспортной доступности, скорое открытие станций метро и МЦД.

Если брать конкретно наши проекты, то это - ЖК «Москвичка» и ЖК «Инновация».

ЖК «Москвичка» находится в Новой Москве в 300 метрах от станции метро «Коммунарка». Реализовывать этот жилой комплекс мы начали за несколько лет до открытия рядом станции метро. Однако именно открытие новой станции метро в пешей доступности от этого жилого комплекса стало решающим фактором для инвесторов.

Что же касается ЖК «Инновации», то этот проект имеет два огромных преимущества для инвесторов: новая станция МЦД «Сколково» в пешей доступности, а также сам Инновационный центр, рядом с которым и расположился ЖК – все это вызывает интерес покупателей, а следовательно и высокий спрос.

Из каких факторов, по вашему мнению, складывается высокая инвестиционная привлекательность жилого комплекса? В вашем портфеле большой процент объектов, которые со старта продаж подорожали во много раз: например, когда в реализацию только вышел ЖК «Москвичка», цены там стартовали с 2,1 млн рублей. Сейчас купить квартиру там можно от 8,1 млн руб. И это далеко не единственный пример.

При выборе жилья наши покупатели в большей степени руководствуются бюджетом покупки, чем метражом или, скажем, планировочным решением. На сегодняшний день максимальный доход в Московском регионе приносят объекты с быстрыми темпами строительства и проработанной концепцией, предусматривающей комплексное освоение территории с возведением собственной развитой инфраструктуры.

И конечно же, самым важным фактором инвестиционной привлекательности жилья является перспектива улучшение транспортной доступности проекта.

Как я уже сказал выше, наибольший инвестиционный интерес показали наши проекты, рядом с которыми открылись новые станции метро и МЦД – ЖК «Москвичка» и ЖК «Инновация».

- Что бы вы посоветовали начинающему инвестору на рынке новостроек: как выбрать правильный объект?

- Покупателю необходимо изучить всю информацию о застройщике – его проекты, репутацию, опыт работы на рынке, реализованные объекты. Большой портфель проектов, многолетняя история – признак устойчивости компании. Включение девелопера в национальный список системообразующих предприятий – дополнительная гарантия надежности. Аккредитация комплекса в крупнейших ипотечных банках - ещё один позитивный знак для покупателя. При соблюдении всех этих условий риски инвестиций на рынке новостроек сводятся к минимуму.

- Увеличившееся количество инвестиционных покупок – это хорошо или плохо для девелопера? Или бизнесу важно, чтобы у него активно покупали продукт – неважно, с какой целью?

- На этапе строительства дома для застройщика не важно, с какой целью клиент приобретает квартиру. После ввода домов в эксплуатацию, квартиры являются собственностью физических лиц, и они имеют право распоряжаться ими по своему усмотрению.

В любом случае, инвестиционная ли это квартира или же квартира для жизни – там будут жить люди. А для застройщика важно именно это.

Госпрограмма льготной ипотеки под 6,5% годовых также повлияла на количество инвесторов на рынке: теперь люди, у которых нет полной суммы на покупку инвестиционного жилья, могут себе ее позволить. Какова доля ипотечных сделок (с участием льготной программы) в структуре ваших продаж? Опишите динамику.

Покупка квартиры с использованием ипотеки - действительно самый распространенный способ приобретения в последние годы. К примеру, объем продаж с привлечением ипотечных средств в ГК «Гранель» с апреля по октябрь 2020 года составил 85-90%. Конечно же, главным драйвером роста количества ипотечных сделок стала программа льготной ипотеки под 5,9% - у многих наших клиентов появилась реальная возможность приобрести жилье, чем они и воспользовались.

- Расскажите о вашем новом московском проекте PROFIT, о его концепции. С точки зрения инвестиций – это интересный вариант?

- ЖК PROFIT — это новый жилой квартал комфорт-класса с дополнительными преимуществами от ГК «Гранель». Комплекс возводится на юго-востоке столицы, в Нижегородском районе и представляет собой уникальный дуэт двух монолитных жилых зданий, площадью 122 167,2 кв. м.

На первых этажах жилых зданий будут находиться фитнес-клуб с лугом для йоги, коммерческие помещения, офисы и супермаркет. Подъезды оборудуют собственным спуском на лифте в подземный паркинг, где покупателям доступны не только машиноместа, но и кладовые помещения, зарядные станции для электромобилей, автомойка.

ЖК PROFIT будет огорожен по периметру, а въезд на территорию будет осуществляться только через пост охраны. Проектом предусмотрена концепция «двор без машин», благоустройство с разноуровневым ландшафтным озеленением придомовых территорий, зонирование двора различными видами активности как для детей, так и для жителей более старшего возраста.

Планировочные решения ЖК PROFIT имеют несколько вариантов даже в рамках одного типа квартиры, а площади варьируются от 22,7 кв. м до 75,1 кв. м. Ввод объекта в эксплуатацию ожидается в 2 квартале 2023 г.

Инвестиционная привлекательность этого проекта, главным образом, заключается в том, что он возводится не просто в Москве, но и в пешей доступности (всего 5 минут ходьбы) от крупнейшего в Европе транспортно-пересадочного узла «Рязанская».

К тому же, как известно, на старте продаж цены на квартиры в проектах – самые низкие, а следовательно, к моменту сдачи дома в эксплуатацию, стоимость квартир вырастет как минимум на 30%.

Ваши жилые комплексы в Москве, Новой Москве и Подмосковье – расскажите о результатах продаж по итогам III квартала этого года. Вы ими довольны?

В «пост-изоляционный» период в больших городах спрос на недвижимость начал расти и на сегодняшний день составил порядка 25-30% по сравнению с тем же периодом 2019 года. На это повлияла не сама пандемия, а факторы, связанные с ней (рост валюты, низкие проценты по вкладам, риск девальвации и пр.). Главным же драйвером спроса после снятия ограничительных мер стала льготная ипотека.

Что же касается ГК «Гранель», то могу сказать, что после снятия режима самоизоляции, продажи квартир в наших проектах выросли практически вдвое по сравнению с тем же периодом 2019 года.

- Каковы ваши прогнозы на ближайшее будущее? Как повлияет всплеск заболеваемости коронавирусом на рынок жилья, чем завершится 2020 год для строительной отрасли?

- Безусловно, на спрос на жилую недвижимость в так называемое «посткарантинное» время сильно повлияла субсидированная государством ипотечная ставка.

Однако, это не единственный фактор – на рост спроса, а, соответственно, и продаж повлияли: девальвация курса рубля; вымывание с рынка объема предложения квартир в проектах, которые реализуются по старым правилам, и их высокая строительная готовность; снижение ключевой ставки ЦБ, а следовательно, и снижение процента по депозитам.

К тому же, нельзя забывать и о том, что с 2021 года будет введен налог на процентный доход по вкладам от 1 млн рублей, поэтому интерес к ним начал снижаться, а покупка недвижимости является альтернативным путем вложения денег.

Пиковый рост спроса на квартиры мы, скорее всего, увидим перед окончанием программы государственного субсидирования ипотечных ставок, ну а до конца 2020 года можно ожидать рост цен в среднем на 5%.