Гендиректор инвесткомпании «Инцентра» рассказал о строительстве МФК «Ханой-Москва» и перспективных проектах в рамках взаимодействия двух стран

Возможный приток инвестиций с Востока и появление новых игроков на рынке недвижимости России активно обсуждается профессиональным сообществом уже около года. Не очень большой срок, чтобы почувствовать приток свежей инвестиционной крови, но говорить о том, что интерес восточных инвесторов присутствует, вполне можно.

А об устойчивости этого интереса свидетельствует то, что он наметился задолго до экономических проблем в России. Так, реализация проекта МФК «Ханой-Москва» была начата еще в 2009 году. О том, с какими трудностями столкнулись вьетнамские инвесторы при реализации проекта и каковы их дальнейшие планы в России, «Интерфаксу-Недвижимость» рассказал гендиректор инвесткомпании «Инцентра» Ле Чыонг Шон.

- Господин Шон, проект «Ханой-Москва» реализовывался как МФК. Для проекта 2009 года это довольно редкий формат. Почему вы выбрали именно его тогда?

- Формат многофункционального центра включает в себя все назначения, в которых нуждается современный бизнес, особенно в условиях такого крупного мегаполиса, как Москва. Для мировой практики это не является чем-то новым. Только для сравнительно молодого рынка коммерческой недвижимости Москвы и московского региона это довольно новый формат.

Что касается проекта «Ханой-Москва», то еще на этапе формирования концепции мы провели соответствующие исследования. С учетом мирового опыта мы определили, что для такого большого земельного участка - 5 гектаров самого комплекса и еще столько же прилежащей территории - было бы правильно следовать именно концепции многофункционального комплекса. Он включает в себя все необходимые функциональные назначения: апартаменты, офисные и торговые площади, площади вспомогательного характера.

Что касается соотношения, то в классическом варианте каждый формат занимает примерно одну треть. Однако в нашем случае одну часть апарт-отеля можно арендовать под жилье, а вторую можно использовать под офисы. Что касается торгового комплекса, то арендопригодная площадь занимает как раз примерно 35% от общего пространства комплекса.

- Эта пропорция позволяет эффективно возвращать деньги, инвестированные в строительство? По вашей модели, каков период окупаемости?

- По нашим прогнозам, срок окупаемости проекта составляет около десяти лет. Здесь я должен подчеркнуть, что именно тот набор функционального назначения, который включает в себя жилье, офисные площади и торговлю, позволил нам работать более эффективно, если сравнивать с девелоперскими проектами, развивающими только одно направление функционального назначения на объекте. Дело в том, что в ситуации, когда экономика терпит определенную стагнацию, это сказывается и на коммерческой недвижимости.

- Вы затронули тему трудностей, которые испытывает сейчас рынок недвижимости. Как это отражается на вашем проекте? Изменились отношения с арендаторами?

- С одной стороны, нашим потенциальным арендаторам по понятным причинам пришлось скорректировать свои планы. С другой стороны, мы сейчас обсуждаем коммерческие условия, которые были бы интересны нам и которые бы удовлетворяли наших партнеров. Считаю, что мы находимся в нормальном рабочем общении.

Вместе с тем, наши партнеры-арендаторы тоже ожидают. Мы сейчас осуществляем грандиозный план по развитию своей транспортной инфраструктуры, что позволит расширить и позиционировать комплекс в более выгодном свете.

- Речь идет о съезде с Ярославского шоссе?

- В том числе. Градостроительный план развития транспортной инфраструктуры утвердили буквально весной этого года, и мы сейчас форсируем выполнение этого плана, который состоит из двух этапов. Первый этап - это строительство эстакады, которая ведет прямо с транспортной развязки Ярославского шоссе и МКАД на территорию нашего комплекса. Вторая очередь - это заезд со стороны Ярославского шоссе, со стороны области, и выезд на МКАД, который делается в рамках реконструкции МКАД от Осташковского до Ярославского шоссе.

- Когда планируется завершить эту работу и сдать эстакаду и заезд?

- Эстакаду мы сдадим ранней весной следующего года. Начало строительства данного сооружения мы планируем начать уже осенью этого года. Что касается второй очереди, заезда с виадука Ярославского шоссе со стороны области и выезда на МКАД-Восток, он будет делаться в период 2016-2017 годов. Это большой объем работы, который будет делать город в рамках реконструкции МКАД.

- А въезд со стороны Москвы будете делать вы?

- Строительство заезда со стороны развязки мы будем осуществлять за свой счет. Потом мы передадим это на баланс города безвозмездно. Здесь есть еще один момент - образование дополнительного объема парковочных мест, который составляет около 350 машиномест. Здесь мы тоже совместно с городом будем его разрабатывать и выполнять в течение ближайших двух лет.

Это будет бесплатная парковка как для посетителей нашего МФК, так и для местного населения.

- Какие еще перемены ждут ваш проект?

- Мы сейчас находимся в стадии проектирования нового объема на кровле торгового центра. Это будет надстройка над существующим торговым комплексом площадью 5 тысяч квадратных метров, многофункциональные залы. Эти объемы будут запроектированы без колонн и с очень высоким потолком. Надстройка появится летом следующего года.

- Какого назначения эти площади?

- Внутри этих многофункциональных залов можно проводить общественные мероприятия, ярмарки, спортивные соревнования, мини-концерты. Кстати, подобные мероприятия мы можем проводить на уже существующей площади торгового комплекса. Например, в ноябре этого года мы проведем первую выставку-ярмарку качественных вьетнамских товаров, где будет собран довольно большой массив вьетнамских производителей. Мы планируем пригласить для участия около 150 вьетнамских компаний. И это, наверное, первое мероприятие в России, где вьетнамские производители в таком большом пуле будут представлять свою продукцию почти во всех сегментах товаров народного потребления для российского рынка.

- Очень внушительные планы. И они, наверное, потребуют внушительных инвестиций? Какая сумма выделена на новое строительство?

- Строительство эстакады, нового объема площадей и парковки, а также отделка апартаментов может стоить около $30 млн.

- А кто ваш финансовый партнер в этом проекте, и на каких условиях вы кредитуетесь?

- Наш партнер - Банк Инвестиций и Развития Вьетнама (BIDV). Он обеспечивает нас кредитной линией для этого проекта.

- Российских партнеров вы не рассматривали?

- Нет, не рассматривали. Дело в том, что в России отсутствуют длинные деньги. А у нас очень лояльные и выгодные условия привлечения финансовых средств. Принятая в общемировой практике ставка кредита для таких больших проектов и длительного периода использования кредитных средств колеблется в пределах 3-4% на пятнадцать лет. В России нет таких кредитов.

- Есть ли перспективы у российских инвесторов получить доступ к такому финансированию?

- Я думаю, что эта перспектива откроется, особенно в свете развития свободной торговли. Но нужно иметь залоговый актив. Я знаю, что у нас в рамках ноябрьской конференции, где будут принимать участие как наши банки, так и российские финансовые институты, будут конкретные предложения. Именно в преддверии вступления в соглашение о свободной торговле (осенью планируется ратифицировать соглашение о создании зоны свободной торговли между государствами Таможенного союза и Вьетнамом. - ИФ.).

- Расскажите, пожалуйста, какие еще проекты с участием вьетнамского бизнеса могут быть реализованы в ближайшей перспективе?

- С правительством Московской области уже около года мы ведем очень активную совместную работу. Один из проектов находится на стадии разработки концепции и в основных чертах определен как бизнес-парк, логистический парк. Там предусматриваются как производственные, так и складские площади, а также небольшой объем жилья для сотрудников этого бизнес-парка. Пул инвесторов здесь состоит в первую очередь из крупных производственных корпораций Вьетнама, которые работают в сферах переработки и легкой промышленности. Это, например, швейное производство, в том числе экспортеры вьетнамской продукции на российский рынок.

Также очень активно ведут переговоры компании, которые работают в сфере переработки морепродуктов, и которые имеют, кстати, немаленький объем торговли с российским рынком. И, соответственно, финансовый институт, который на сегодняшний день играет ведущую роль - Банк инвестиций и развития Вьетнама.

На сегодняшний день есть соглашение о намерениях, подписанное губернатором Московской области господином Воробьевым с вьетнамской стороной, по созданию именно такого бизнес-парка на территории Подмосковья, где регион предоставит земельный участок и обеспечит его инженерной инфраструктурой.

- Где находится эта площадка?

- Сейчас рассматриваются разные участки, но предпочтителен юг Московской области, где есть определенная близость к территории «новой Москвы», с учетом того, что транспортная инфраструктура присоединенных территорий в перспективе будет развиваться. Например, в Серпуховском районе. Но существуют и другие варианты. Мы изучаем вопрос не только местоположения, но еще и объема инфраструктуры, который надо предусмотреть.

- А каковы сроки реализации, они уже определены?

- Мы предполагаем, что начало реализации данного проекта может быть в этом или в следующем году. Проект будет реализовываться поэтапно. Я предполагаю, что первый этап - это строительство производственных и складских площадей - он будет осуществлен в течение двух-трех лет.

- Почему вьетнамские инвесторы проявляют такой интерес к России?

- В России довольно дешевые энергоресурсы и земля, особенно земля для сельхозназначения и промышленности. Вместе с тем, рынок России и стран Таможенного союза - это огромный объем, не до конца освоенный, где есть все основополагающие предпосылки для инвестирования именно в сфере переработки и производства.

Кроме того, между нашими государствами есть соглашения, которые дают нам определенные гарантии и создают благоприятные условия для привлечения рабочего ресурса из Вьетнама. Речь идет о создании производственных зон или бизнес-парков, где будут трудиться, в том числе, рабочие из Вьетнама.

Кроме того, ведется очень активная работа с Московской областью по созданию крупной агрофермы, мы услышим об этом в ближайшее время. Власти России и Вьетнама такое сотрудничество очень приветствуют и создают все условия для развития подобных проектов. Поэтому здесь со стороны вьетнамского бизнеса видится большой потенциал.

- Предусматривают ли соглашения строительство с российской стороны во Вьетнаме?

- Если мы говорим про МФК «Ханой-Москва», то вы знаете, что проект реализуется в рамках соглашения между Ханоем и Москвой. Соответственно, в Ханое в 2008 году выделен соответствующий земельный участок для возведения Дома Москвы в Ханое.

- Довольно много времени прошло. Вы реализовали здесь свой интерес. А почему Москва не может построить?

- Здесь, я бы сказал, есть два обстоятельства. Город в 2008 году принял новый генплан развития столицы до 2050 года, где центр Ханоя перемещается на абсолютно новую территорию, а «старый город» становится уже просто исторической частью. Земельный участок для Москвы выделен в новом административном центре города, которая очень динамично развивается.

Кстати, на сегодняшний день новый центр Ханоя уже приобрел новые очертания, уже стоят небоскребы, новые проспекты, там уже новый город образован - буквально меньше, чем за десять лет.

Второе обстоятельство, которое задержало строительство - это вопрос определения пула инвесторов или уполномоченной компании со стороны Москвы для реализации данного проекта. Он пока обсуждается в правительстве Москвы.

- Кто, по вашему мнению, может потенциально таким инвестором выступить?

- Я не владею такой информацией. Но Россия сегодня имеет много совместных проектов во Вьетнаме. Эти проекты сейчас реализуются именно в таких важных для вьетнамской экономики секторах как разведка и добыча углеводородов, нефтеперерабатывающая промышленность, атомная отрасль.

Что касается частного бизнеса, то я могу сказать, что очень тесная кооперация российских компаний с вьетнамскими организациями именно в сфере добычи и переработки морепродуктов. Идет активная работа по созданию совместных проектов в сфере легкой промышленности, переработки сельхозпродукции.

- Скажите, пожалуйста, как вам работается в России?

- Могу сказать очень коротко: легко. Но в первую очередь я должен подчеркнуть, что основополагающая вещь заключается в том, что отношения между нашими странами и народами очень хорошие. Осуществляя те или иные проекты, особенно наш проект МФК здесь, в Москве, мы получаем очень эффективную всестороннюю и действенную поддержку и содействие со стороны не только правительства Москвы, но и федерального. Могу сказать, что не будь этой поддержки мы бы, наверное, никогда не построили бы данный объект.

«Интерфакс-Недвижимость»