Константин Тимофеев о перспективах развития столицы в кризис, инвестициях и застройке промышленных зон

В преддверии Дня строителя глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев рассказал корреспонденту «МП» о том, какую заинтересованность к застройке проявляют инвесторы, а также заверил, что кризис не повлияет на планы по вводу недвижимости.

- Константин Петрович, недавно вы заявили, что число обращений за градостроительными планами земельных участков (ГПЗУ) сократилось на 30-50%. Как это скажется на строительстве в Москве через несколько лет? 

- Сейчас у нас существует запас на ввод 9 млн кв. метров недвижимости ежегодно, рассчитанный на три года. Если сокращение выданных ГПЗУ продлится еще год, то через три года темпы строительства снизятся. 

Сегодня на рынке есть объекты, разрешения на которые уже выданы. Активность снижается в сфере будущих проектов. Некоторые компании, планировавшие развитие или реконструкцию своих территорий, отказываются от затрат в пользу текущей прибыли. 

Тем не менее, сегодня снижение числа обращений за ГПЗУ некритично для города. Принимать решения будем в том случае, если спад сохранится до конца нынешнего года или перейдет на следующий. Кроме того, мы будем стимулировать инвесторов на подачу заявок. Это касается промышленных зон и новых проектов планировок. Если инвестор меняет назначение земельного участка, кадастр увеличивается и пересматривается. В таком случае девелопер вынужден не только оставить заявку, но и закончить строительство. Это достаточно жесткий механизм, однако он является общемировой практикой.

- Часто ли в своих решениях Градостроительно-земельная комиссия руководствуется мнением горожан при рассмотрении того или иного вопроса?

- Мнение горожан учитывается в первую очередь по результатам публичных слушаний. Если же большинство граждан против, и проект невозможно реализовать, сообщение поступает на заседание Градостроительно-земельной комиссии, после чего проект могут приостановить даже в том случае, если инвестор и город понесут большие затраты. 

Но ведь все в жизни меняется, в том числе и мнение граждан. Зачастую бывает, что участки проданы с аукциона 2-3 года назад, на тот момент результат публичных слушаний был положительный, а к началу стройки мнение жителей поменялось. А ведь инвестор взял кредит и платит заработную плату сотрудникам.

- Год назад Европа ввела против России ряд санкций, на что Россия ответила контрсанкциями. Как все это отразилось на интересе иностранных инвесторов к столичным проектам? 

- Москва это город, в котором на недвижимость всегда огромный спрос. Все иностранцы понимают, что санкции - это лишь политические игры. Весь бизнес принадлежит частным компаниям. Конечно, есть рекомендации, предостерегающие инвесторов от вкладов в российский рынок, но они не носят приказного характера. 

У турецких компаний, например, всегда позитивное отношение к нам, они не снижают темпов строительства, как на подрядах, так и в инвестициях. Речь о крупных проектах, таких как ММДЦ «Москва-Сити», Renaissance Construction, ENKA, «Ашан», «МЕГА» и IKEA. Китайцы тоже хотят реконструировать некоторые объекты - началось возведение делового комплекса «Парк Хуамин», в скором времени стартует реконструкция торгового дома «Дружба» на Новослободской улице. Американцы застраивают Внуково - там появится логистический торговый центр. Поэтому в этом направлении никакого снижения не наблюдается. 

Оно есть на финансовых рынках - доступ к капиталу уменьшился, к тому же он еще и подорожал. Курс доллара растет, но валютная политика зависит от госрегулирования. Поэтому санкции и кризис чувствуются, но в основном это касается отечественных инвесторов, у которых был заемный иностранный капитал.

- Власти города намеревались реконструировать МКАД при участии иностранных инвесторов. Есть ли уже конкретные проекты? 

- Компания IKEA за свой счет должна построить участок дороги МКАД - Коммунарка - Остафьево стоимостью около 1,5 млрд рублей, взять на себя строительство внутренних съездов, а также надземный пешеходный переход для торгового комплекса на пересечении Калужского шоссе и МКАД. Разворотную эстакаду возьмет на себя город. Инвестор там планирует возвести 100 тыс. кв. метров новых торговых площадей. 

Реализация такого проекта возможна только при хорошем транспортном обеспечении. Правда, в рамках этого же проекта IKEA запланировала и строительство большого паркинга. Это действительно крупный проект, ведь торговый центр - это не только посетители, это также логистика и складские помещения. Кстати, торговый объект IKEA в Теплом Стане считается номером один в мире по количеству посетителей - он принимает до 34 млн человек в год. При этом железнодорожной ветки там нет. К такому объекту нужно отнестись очень внимательно, торговые площади необходимо обеспечить транспортом. За эту работу отвечает НИиПИ Генплана.

- Два года назад крупные столичные девелоперы объединились в Клуб инвесторов для взаимодействия с властями города. Что сделано за этот период? 

- Работа этого объединения стала более скоординированной, потому что его участники почувствовали реальные результаты. Это очень важно, поскольку сообщество стало площадкой, на которой озвучивались системные вопросы. Помимо того что диалог инвесторов с руководством города сохранился, сегодня появились осязаемые плоды совместного сотрудничества. Все предложения, которые члены клуба выносили на обсуждение, были рассмотрены, а многие из них материализовались в проекты правовых актов.

- Благодаря Клубу инвесторов вводятся новые нормативы по обеспечению строящихся зданий паркингами. Не станет ли их сокращение проблемой для города? 

- Сегодня многие слышат эту формулировку, решают, что нормативы по парковочным местам будут снижаться. Это не так. На тех объектах, где того требует ситуация, мы готовы увеличить число машиномест. Разные объекты требуют разного количества парковочных площадей. Мы разработали методику определения необходимого числа машиномест в зависимости от местоположения объекта. Раньше такой привязки не существовало. Фактически такая дифференциация работает с января нынешнего года, хотя законопроект утвержден недавно. По предложению Москомархитектуры вопрос о квадратуре паркинга выносился на заседание Градостроительно-земельной комиссии, решение по обеспечению объектов парковками будет приниматься коллегиально.

- Сегодня столица активно занимается реорганизацией промышленных зон. Основной трудностью в этом процессе является вопрос изъятия земель, из-за этого проекты простаивают. Как решается этот вопрос? 

- Первые шаги в этом направлении уже сделаны. Мы внесли на рассмотрение принципиально новый законопроект, предусматривающий изменения в процедуре изъятия земель. Тогда у нас появится возможность оперативного изъятия земельного участка или имущества у инвестора или собственника, если он не осваивает территорию. То есть в том случае, если земля подлежит застройке и не соответствует назначению. 

Также мы намерены отменить публичные слушания по концепциям и планировкам застройки промышленно-коммунальных зон. Это принципиальный момент, так как на таких территориях нет проживающего населения. Это непростой вопрос, но я надеюсь, что до конца года он будет решен.

- То есть после принятия этого закона судебные процессы по изъятиям земель уйдут в прошлое? 

- Суды, конечно, будут, но решение о развитии промзон уже будет принято. И собственники должны будут учитывать намерения и интересы города в отношении этих территорий.

- На одном из последних заседаний Градостроительно-земельной комиссии было принято решение о реконструкции части промзоны «Лефортово». Что там появится?

- На этом объекте предполагается комплексная жилая застройка. Сегодня промзона «Лефортово» - это 68 тыс. кв. метров складов и производств. После реконструкции на территории появится около 100 тыс. кв. метров недвижимости - жилья, социальных объектов и офисных зданий.

Анна Ширяева

«Московская перспектива»