timelapse

Константин Тимофеев: «Каждую неделю на ГЗК рассматривается до 50 проектов»

Темы в материале

Каждую неделю Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) рассматривает до 50 вопросов в сфере градостроительства.

Об этом, а также сколько недвижимости сдается в Москве, как работает сайт «Мосдольщик», что происходит с домами-«книжками» на ул. Новый Арбат и появится ли в столице трасса для гонок «Формулы-1» в интервью корреспонденту Агентства городских новостей «Москва» Екатерине Кармановой сообщил председатель Комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев.

- Константин Петрович, большая часть года позади, а значит завершается и строительный сезон. Какие, по вашему мнению, наиболее значимые объекты ввели в этом году и какие проекты находятся на финальной стадии реализации?

- У нас традиционно стоит задача вводить объектов не меньше, чем годом ранее. Для нас экономический кризис и другие причины не могут быть оправданием, если мы будем вводить меньше объектов. Окончательные итоги ввода 2016 г. мы, думаю, подведем в начале 2017 г., но город не отказывается от заявленных ранее планов по объемам ввода. Так, в 2016 г. в Москве запланировано ввести порядка 9 млн кв. м, в том числе 7,3 млн кв. м. – за счет средств инвесторов. На данный момент мы уже ввели 4,3 млн кв. м недвижимости, из них 3,9 млн кв. м - за счет внебюджетных источников, а 2,2 млн кв. м – это жилые объекты. Стоит отметить, что жилье сейчас самое рентабельное и пользуется спросом у инвесторов, поэтому жилых объектов будет становиться больше.

Кроме того, на сегодняшний день среди уже введенных объектов: два детских сада, две школы, один объект здравоохранения, два спортивных объекта, 20 объектов торговли и услуг, 17 административно-деловых объектов, три многофункциональных центра и четыре гостиницы. Среди наиболее крупных и значимых объектов можно выделить стадион «Арена ЦСКА», Театр О.Табакова, торговый центр «Ривьера» с детскими парками.

Так, стадион ЦСКА  возведен на том же месте, где он находился с 1961 г. до 2000 г. Старый стадион снесли, и в 2008 г. началось строительство нового комплекса. Разрешение на его ввод было получено 17 августа 2016 г. Сегодня площадь футбольного комплекса составляет 173,5 тыс. кв. м, в том числе площадь стадиона – 81 тыс. кв. м на 30 тыс. зрителей, площадь гостиниц и административных помещений – 63,1 тыс. кв. м. Кроме того, там имеется многоуровневая парковка общей площадью 26,1 тыс. кв. м, ее вместимость – 750 машино-мест, на подземной парковке стадиона могут разместиться еще 600 автомобилей.

Гостиница «Пекин» - еще один важный объект. Разрешение на ввод в эксплуатацию первого этапа было получено 8 сентября 2016 г. То есть, там уже действуют апартаменты и административно-деловой корпус для обслуживания гостиницы. Общая площадь объектов составляет 66,5 тыс. кв. м, включая двухэтажную парковку на 427 автомобиля, два детских клуба, кафе и магазины, а также SPA-центр, салон красоты и фитнес-клуб. Инвестор приступил ко второму этапу работ – реконструкции исторического здания гостиницы «Пекин».

Также в августе открылся многофункциональный деловой центр по адресу: ул. Арбат, д. 39, стр. 1, 2; д. 41, стр. 1, 2. Его общая площадь - 10,5 тыс. кв. м. Строительство МФЦ велось в рамках большого проекта по реконструкции существующих зданий театра им. Е. Вахтангова и строительства многофункционального комплекса на ул. Арбат и в Большом Николопесковском пер. Новое здание театра им. Е. Вахтангова стало театральным комплексом с малой сценой театра, которая снизит нагрузку на основную сцену, а также новыми помещениями, необходимыми для творческой и хозяйственной деятельности. Кроме того, инвестор взял на себя обязательства по приведению в порядок аварийных строений, расположенных на ул. Арбат, 39-41. Также инвестор в ходе реализации проекта строительства многофункционального делового центра восстановил утраченные ранее исторические фасады, что позволило восстановить исторический облик Арбата.

Еще один важный объект для развития присоединенных территорий был введен в августе 2016 г. - это оздоровительный центр с бассейном в Московском на ул. Солнечная (ТиНАО). Площадь объекта - 5,2 тыс. кв. м.

Это то, что касается недвижимости. Отдельная история – это дороги и развязки, которых тоже много строится. Также много знаковых объектов сейчас в заделе. Это и парк развлечений в Нагатинской пойме на Варшавском шоссе – это парк студии Universal, ВДНХ реконструируется, дома-«книжки» на Арбате.

- Хотелось бы уточнить, а что в настоящий момент происходит с домами-«книжками» на ул. Новый Арбат? Началась ли какая-то работа по ним? И можно ли что-то сказать по срокам их окончания?

- По проектам реконструкции домов-«книжек» на Арбате все без изменений. Там, по-прежнему, планируется разместить гостинично-офисные центры после реконструкции и реставрации зданий. Но есть сложность. Ранее часть помещений была продана. И сейчас начинаются суды между новым инвестором и теми, кто находится в этих зданиях. Я надеюсь они договорятся, а работы будут идти параллельно с судами. Сейчас нет сроков сдачи объектов, потому что еще нет окончательных проектов реконструкции и реставрации. Часть помещений просто пустует.

- Сколько в целом реализуется инвестпроектов в городе?

- Если говорить о выданных действующих градостроительных планах земельных участков (ГПЗУ) – это примерно 16 млн. кв. м недвижимости, то есть эти объекты уже непосредственно в стройке. Градостроительный процесс в городе не останавливается. Мы регулярно получаем множество обращений инвесторов, заинтересованных в реконструкции или реставрации своих объектов, строительстве новых различного функционала. Такие вопросы поступают на рассмотрение рабочих групп, у которых сегодня довольно широкие полномочия по принятию решений, а в дальнейшем при необходимости – на ГЗК, где комплексно рассматриваются с участием заинтересованных структур. Каждый четверг на ГЗК мы рассматриваем порядка 30-50 вопросов в сфере градостроительства. Это и транспортно-пересадочные узлы (ТПУ), и проекты планировок территорий. А проекты-планировок – это комплексная застройка, там достаточно много участков. Например, если смотреть один проект планировки, то это может быть 10-15 участков, то есть, 10-15 инвесторов.

- Конечно, особую радость сегодня испытывают те граждане, которые в этом году получили ключи от квартиры – дольщики домов долгостроев. Как в целом на сегодня обстоит ситуация с бывшими объектами «СУ-155»? Какие из объектов вы считаете наиболее сложными? Какова их судьба?

- Пример «Су-155» показал сегодняшнее состояние регулирования привлечения средств граждан. Получается, что в сегодняшней экономической ситуации такое явление, как «СУ-155» возможно. Это компания гигант, и проблема коснулась сразу 14 субъектов РФ. В каждом регионе складывается своя ситуация. Несомненно, радует то, что все-таки процесс по передачи квартир пайщикам запущен. Так, в начале августа 2016 г. получили ключи пайщики из Твери и Домодедово. Надеемся, что в скором времени такое же событие ожидает и московских пайщиков.

Сейчас в столице шесть объектов «СУ-155». Все они, конечно, в большей или меньшей степени, являются проблемными. Среди самых сложных московских объектов «СУ-155» я бы назвал те, где остаются проблемы с оформлением земельных участков: в Щербинке, Чертаново и на ул. Бочкова (Калибровский завод). И пока не решен вопрос с землей, мы не можем говорить о конкретных сроках завершения строительства объектов. Однако процесс идет, правительство Москвы со своей стороны делает все возможное, чтобы ускорить решение проблем. Так, по объектам в Щербинке мы провели совещание с «Российским капиталом» и собственником земельного участка ООО «Грандилекс». В ближайшее время планируется подписание определенных соглашений, которые ускорят решение земельного вопроса.

По Чертаново есть принципиальное согласие ФСБ о снятии всех противоречий по вовлечению федерального земельного участка в хозяйственный оборот. 8 сентября 2016 г. в правительство Москвы на согласование поступил проект постановления правительства РФ по данному вопросу. На дальнейших этапах все стороны договорились ускориться, чтобы как можно быстрее возобновить работы на объекте. А вот участок Калибровского завода, объект на ул. Бочкова, находится в залоге у ВТБ. Тут наша основная задача - достичь соглашения с банком. По иску ВТБ «Калибровский завод» признан банкротом, но город делает все возможное, чтобы завод остался в проекте. На днях в Москомстройинвесте состоялось совещание, где банки «Российский капитал» и ВТБ договорились об условиях уступки прав требования по кредитным договорам к ОАО «Калибровский завод». Это позволит завершить конкурсное производство, подписать мировое соглашение и оформить земельно-правовые отношения. В этом случае реализация проекта возобновится с учетом интересов людей, купивших там квартиры. Однако юридически это соглашение пока не оформлено, а это значит, что вопрос пока остается открытым.

По трем оставшимся объектам «СУ-155» в Фили-Давыдково, Нагатино-Садовниках и в Новых Черемушках, ситуация более прозрачная. За 1,5-2 года строительство этих домов должно завершиться. Так, жилой дом в Фили-Давыдково планируется сдать в декабре 2016 г., в районе Нагатино-Садовники  – в I квартале 2018 г., в Новых Черемушках – в конце 2018 г. Могу заверить, что все, что зависело от города в части принятия решений по земле, документации, мы практически выполнили. Теперь дело за федеральным санатором, которым выступает «Российский Капитал».

- Как будут реализовываться оставшиеся квартиры в домах бывшего «СУ-155»? Кто будет заниматься их реализацией и на каких условиях?

- Реализация оставшихся квартир в объектах «СУ-155» будет вестись полностью под контролем банка-санатора «Российский капитал». Планируется, что их будут продавать, в том числе и по ипотечным схемам. Основная масса этого жилья приходится на московский регион. Вырученные от продажи средства будут направляться на достройку оставшихся объектов компании.

Нам также важно, чтобы на рынке больше не появилось компаний подобных «СУ-155». Те 2% застройщиков, которые работают в Москве по принципу жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), не являются успешными. У нас очень много проблем сейчас по домам ЖСК, гаражам ЖСК. Наша задача, чтобы объекты были достроены.

- Для жителей Москвы работает сайт «Мосдольщик». Как вы можете оценить результаты его работы? Какие вопросы чаще всего горожане задают экспертам?

- Москомстройинвест курирует работу данного сайта, но непосредственно не влияет на работу команды экспертов. Создатели проекта обращаются к нам в комитет за юридическими консультациями, помощью в подготовке текстов, чтобы подавать своим читателям правильную проверенную информацию. Сайт является неким подготовительным этапом в процессе принятия решения по покупке квартиры. Кроме того, мы через этот ресурс информируем граждан, они становятся более уверенными и идут на рынок приобретать жилье. Сегодня на сайте проекта «Мосдольщик» можно получить, как аналитическую информацию, так и почитать новости. В том числе узнать, как развивается ситуация по проблемным объектам. Кроме того, здесь можно найти познавательные тесты и проверить свою юридическую готовность стать дольщиком. У посетителей сайта есть возможность поучаствовать в обсуждении проблем. Так, в социальных сетях есть специализированные группы для живой дискуссии.

Ну а самый популярный вопрос, который задают посетители «Мосдольщика», конечно, где и у кого приобрести жилье. Также хочу напомнить, с 1 января 2017 г. информация о каждом застройщике должна стать открытой. Помимо этого, застройщики должны иметь заключение о возможности привлекать средства инвесторов, и еще должна быть информация о проверках. Все это будет с сайта Москомстройинвеста дублироваться на «Мосдольщик». Это будет в виде неких «народных» рейтингов подаваться.

- Помимо долгостроев, в Москве есть территории, по которым заморожены все работы из-за судебных разбирательств, например площадь Павелецкого вокзала. Сколько всего в столице подобных объектов и какова их судьба?

- На сегодняшний день правительство Москвы успешно борется с долгостроями и делает все, чтобы их ликвидировать. Для этих целей работает оперативная группа. Именно она и контролирует все объекты незавершенного строительства, ведет их мониторинг. Что касается известной всем площади Павелецкого вокзала, в начале сентября на заседании ГЗК были утверждены стартовые условия открытого конкурса на право заключения договора купли-продажи 99% доли в уставном капитале ООО «ТПУ «Павелецкая». Так, на земельном участке площадью около 0,65 га предусмотрено строительство объектов общей площадью 41,9 тыс. кв. м. Туда же входит и коммерческая часть с многофункциональным комплексом и подземным паркингом более 15 тыс. кв. м.

Еще один известный долгострой - это океанариум на ул. Братьев Фонченко. В соответствии с решением рабочей группы ГЗК в январе 2016 г. на земельный участок, где велось строительство, был оформлен ГПЗУ, а в августе 2016 г. прошло совещание по вопросам дальнейшей реализации этого инвестиционного проекта с АО «БТА банка». Сейчас готовятся предложения по вопросу реализации инвестиционного проекта строительства жилого комплекса с океанариумом общей площадью до 100 тыс. кв. м.

- Москва - это туристический город. Какую долю в строительстве занимают гостиницы? Что именно предпочитают строить инвесторы? И в каких районах?

- Последние пять лет популярность Москвы как туристического центра набирает обороты. Судите сами, город преображается на глазах: благоустраиваются парки, реставрируются исторические здания, появляются новые пешеходные зоны, зоны отдыха и многое другое. Так, в 2016 г. в Москве планируется построить и открыть 11 гостиниц на 1 тыс. 928 номеров, из них три гостиницы на 454 номера уже введены. В 2017 г. в городе откроют еще 16 объектов на 3 тыс. 151 номер. Что касается 2018 г. - планируется 27 объектов на 4 тыс. 105 номеров, но если мы введем 16 объектов - это тоже будет хорошо. Всего за последние пять лет открылось 35 гостиниц. В Москве вообще созданы комфортные условия для инвесторов, которые планируют развиваться в гостиничном бизнесе. Высоким остается интерес иностранных инвесторов. Сейчас в каждом округе строятся отели турецких, американских и французских компаний. Большинство из них - трех- и четырехзвездочные. Строятся и пятизвездочные гостиницы. Их доля составляет 10-15%.

- Сегодня во всем мире популярны хостелы и мини-гостиницы. Выходят ли столичные инвесторы с подобными предложениями?

- В отличие от других крупных городов, таких как Санкт-Петербург, Ярославль, в столице непопулярно строительство мини-гостиниц, потому что для инвесторов с точки зрения экономики их строительство невыгодно. Так, чтобы окупить мини-отель на 12 номеров понадобится 15 лет, а значит девелоперу выгоднее построить жилье или апартаменты и продать. Тогда проект окупится всего за год.

Хостелы тоже не очень популярны по ряду причин. Они чаще всего относятся к квартирному фонду, поэтому мало приспособлены для массового проживания и, как правило, не имеют ничего общего с гостиничной инфраструктурой. В Роспотребнадзор, прокуратуру или органы исполнительной власти постоянно поступают жалобы от жильцов соседних квартир. Собственники жилья недовольны тем, что хостелы слишком шумные, что в подъездах грязь и не всегда безопасно.

Мини-гостиницы чаще появляются в центре Москвы. Инвестору гораздо выгоднее, например, реконструировать здание и перепрофилировать его под мини-гостиницу, чем построить заново. Так, например, у нас сейчас есть программа, когда мы разрешаем реконструкцию памятников архитектуры и организацию там мини-отелей. Но подчеркну, это затратно. Гораздо выгоднее в бизнес заходить крупным сетям и строить большие отели.

- Какие проекты по гостиницам рассматриваются в настоящее время?

- Приведу несколько примеров. Так, на Олимпийском проезде (ул. Самарская, вл. 1) инвестор строит отель в составе многофункционального комплекса рядом с СК «Олимпийский». Площадь отеля составит 33 тыс. кв. м, а номерной фонд - 362 номера. На его территории будут расположены фитнес-клуб, рестораны, многофункциональный конференц-зал на 600 человек. Гостиничный комплекс площадью около 44 тыс. кв. м появится и на ул. Большая Пионерская. Планируется, что гостиница предоставит в распоряжение постояльцев не менее чем 150 номеров различного уровня. Отмечу также строительство гостиницы Hilton Garden Inn на ул. Верхняя Красносельская. Площадь здания составит почти 19 тыс. кв. м. Гостиница будет рассчитана на 350 человек, 16 из 292 номеров будут приспособлены для маломобильных граждан. Также есть согласованные проекты гостиницы Radisson на Варшавском шоссе и гостинице на Курском вокзале.

- Еще в 2013 г. обсуждался вопрос о строительстве трассы для гонок «Формула-1» в «новой» Москве к 2016 г. Она должна была пройти у аэропорта Внуково. Кроме того, периодически встает вопрос о создании трассы для стритрейсеров. Какова судьба этих проектов? Как часто появляются подобные предложения от инвесторов?

- Инвесторы действительно выступали с такой идеей несколько лет назад. В частности, реализовать проект планировалось вблизи дер. Мешково, неподалеку от аэропорта Внуково. Но аргументы «против» перевесили аргументы «за». В существующем климате эту трассу не получится использовать круглогодично, а значит проект экономически невыгоден. При этом трасса подобного уровня уже есть в Сочи. В любом случае, такой проект может быть реализован только за внебюджетные средства. В настоящее время предложений от инвесторов по строительству этой трассы или подобных на территории Москвы мы не получаем.

- В целом, что хотят строить инвесторы, помимо жилья?

- Инвесторы хотят строить жилье, причем не просто, а коммерчески выгодное, которое будет продаваться. При этом, несмотря на непрекращающиеся разговоры о том, что торговые и административные объекты сегодня не так привлекательны, объем заявок на подобные проекты в рамках ГЗК по-прежнему высок. Так, на заседаниях ГЗК было одобрено строительство: торговых и административных объектов – 3,3 млн кв. м, социальных и спортивных – 1,1 млн кв. м, промышленных – 1,7 млн кв. м и гостиниц – 0,76 млн кв. м. Это как пример. Особенно популярны многофункциональные комплексы, в которых представлено сразу несколько форматов. То есть, не только кафе, кинотеатры и магазины, но и, например, развлекательные и обучающие площадки для детей. Кроме того, в городе набирает популярность такой вид недвижимости, как апартаменты. Мы наблюдаем стремительный рост предложений по продаже апартаментов и значительное увеличение спроса на подобные объекты недвижимости. Только в 2016 г. планируется ввести 14 объектов на 4 тыс. 165 апартаментов общей площадью порядка 700-800 тыс. кв. м. Это более чем в два раза превышает показатели предыдущего года - 350 тыс. кв. м.

В качестве примера, где строятся апартаменты можно привести такие компании, как ООО «Бизнес парк Савеловский». Они возводят многофункциональный комплекс на ул. Складочная, вл. 1, структура компании ГАЛС - ЗАО «Бизнеспарк Новая Рига» строит апарт-комплекс на ул. Садовническая, вл. 57, стр. 1А, 2-8, ООО «Фили-Девелопмент» ведет строительство по адресу Береговой проезд, вл. 5. При этом, если апартаменты располагаются в офисных центров, то доходность этих центров составляет 25-30%. В целом, по данным направлениям объемы строительства не сокращаются. Если в 2015 г. было сдано 20 административно-деловых объектов, в том числе 18 – за счет инвесторов, то в планах на 2016 г. – ввод 22 таких центров, в том числе 20 – за счет инвесторов.

- Какой инвестпроект никогда не сможет быть реализован в Москве?

- Таких универсальных рецептов и анти-рецептов нет. Все зависит от конкретной градостроительной ситуации. Но однозначно могу сказать, что мы не принимаем проектов так называемой «точечной» застройки. От них мы отказались несколько лет назад. Против таких проектов всегда возражали сами жители районов, кроме того, они уродуют городскую среду, зачастую идут вразрез с установленными санитарными нормами и нормами по инсоляции.

- Какие проекты сегодня были бы актуальны для Москвы? И как будет выглядеть столица через пять лет?

- Сегодня и, я надеюсь, в дальнейшем в Москве будут актуальны проекты комплексной застройки. Развиваться они будут на территории бывших промзон, в «новой» Москве, кроме того, кварталы продолжат появляться на месте сносимых пятиэтажек. Это будут абсолютно новые кварталы, обеспеченные необходимой социальной и транспортной инфраструктурой. Конечно же отдельного внимания заслуживают промзоны, которые занимают более 17% территории города в старых границах. Буквально летом программе реновации промзон дан новый импульс. В начале июля 2016 г. вышел федеральный закон, который создает необходимые предпосылки для комплексного освоения территорий в границах городов. Применяя этот закон к промзонам, мы будем вовлекать их в хозяйственный оборот для дальнейшего развития. В градостроительном плане предлагается реорганизовать 4,3 тыс. га промышленных территорий. Принятый федеральный закон предусматривает три схемы вовлечения территории промзон в оборот. Первая - реконструкция территории за счет инвестора. Вторая и третья схемы предусматривают, что проект планировки территории подготовит город, после чего реализует земельный участок собственнику без конкурса, либо, при желании собственника, через конкурс. Что касается инвесторов, то, безусловно, приоритет за проверенными компаниями, в том числе компаниями которые входят в Клуб инвесторов Москвы и Ассоциацию инвесторов Москвы. Они имеют внушительный опыт ведения строительного бизнеса на территории города и зарекомендовали себя как надежные партнеры правительства Москвы.

На сегодняшний день мы рассматриваем два пилотных проекта, на которых хотим отработать новую схему. Первый проект - земельный участок на ул. Берзарина, вл. 28, площадь реорганизации составит 9 га. Инициатором реорганизации выступает «РГ-Девелопмент». Компания планирует создать на этой территории многофункциональную застройку площадью 304 тыс. кв. м.

В рамках второй схемы городом разрабатывается пилотный проект по реорганизации части промышленной зоны на ул. Азовская, вл. 35. Площадь территории, запланированной к реорганизации – 7,8 га. Если правообладатели не будут принимать участие в проекте, то участок будет выставлен на конкурс.