timelapse
Все темы

Журнал «Московские торги»: Повышенные обязательства

Темы в материале

Председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев рассказал нашему корреспонденту о ситуации на рынке строительства, ведущегося за внебюджетные средства, и подвел итоги первого полугодия.

- Константин Петрович, наша встреча проходит накануне Дня строителя. Какими достижениями встречают компании, работающие на рынке инвестиционного строительства, свой очередной профессиональный праздник? Как им работается сегодня в Москве, что меняется в работе строительных компаний за последнее время?

- В первом полугодии 2014 года в Москве за счет внебюджетных источников введено в эксплуатацию 274 объекта общей площадью 3,624 млн кв. м. Основную часть введенных объектов составляет жилье. Но характерной приметой последнего времени стало то, что инвесторы сегодня готовы вкладывать деньги не только в приносящие быструю прибыль жилье, офисы и торговые площади, но и в объекты социальной инфраструктуры. Помимо 139 жилых домов общей площадью 2,17 млн кв. м построено 10 многофункциональных комплексов и 16 объектов административно-делового назначения. Среди того, что введено в строй в первой половине года за внебюджетные средства, - 4 детских сада, 3 объекта физкультуры и спорта, 6 - здравоохранения, 3 - культуры, 24 гаража и паркинга и 20 производственных объектов.

К примеру, к числу объектов здравоохранения, построенных на средства инвесторов и введенных в 2014 году, относятся Центр кинезитерапии на Изумрудной ул., районная поликлиника для детей и взрослых в микрорайоне 115АБ района Рязанский, корпус детского санаторно-реабилитационного центра Научного центра сердечно-сосудистой хирургии им. А.Н. Бакулева РАМН на Рублевском шоссе. До конца 2014 года за счет средств инвесторов планируется ввести еще 6,413 млн кв. м недвижимости, в том числе 149 жилых домов, 8 детских садов, 3 школы, 10 объектов здравоохранения, 11 объектов физкультуры и спорта, 1 объект культуры, 15 многофункциональных центров и др.

Другой приметой перемен, происходящих в отрасли, стал начавшийся в прошлом году процесс активного освоения промышленно-коммунальных территорий. В 2013 году в границах промышленных зон было введено в эксплуатацию 1,3 млн кв. м недвижимости, в 2014 году ожидается увеличение этих показателей. В первом полугодии 2014 года на территории промзон введено в эксплуатацию 44 объекта недвижимости площадью 667 тыс. кв. м. Основной ввод приходится на вторую половину года, так что строительство еще примерно 1–1,5 млн кв. м недвижимости будет завершено там до конца 2014 года.

Треть возведенного здесь составляет жилая застройка. Промзоны будут гармонично застроены: наряду с жильем там будут школы и детские сады, офисные и торговые объекты, где будут создаваться новые рабочие места.

Реконструкция промзон стала возможна, после того как в 2012 году был запущен механизм, когда инвестор мог обратиться в Правительство Москвы для подготовки проекта планировки всей или части территории за собственные средства. По этому механизму в 2013 году уже одобрены градостроительные решения на 3 млн кв. м.

В 2014 году эта работа продолжается: за первое полугодие Градостроительно-земельной комиссией (ГЗК) одобрено строительство 486 тыс. кв. м недвижимости в границах промзон, утверждены проекты планировок промзон на 1 208 500 кв. м нового строительства. Это ул. Автозаводская, часть территории «ЗиЛ»; 3-й Угрешский пр., вл. 6; Остаповский пр., вл. 4; ул. Нижние Поля, вл. 19; ТПУ «Ботанический сад»; «Медведково»; «Грайвороново». Проекты застройки этих промзон активно реализуют компании, входящие в Клуб инвесторов.

- Для руководства города вошли в обиход регулярные встречи с возникшим год назад Клубом инвесторов, объединившим руководителей трех десятков крупнейших строительных компаний, каждая из которых построила или управляет в столице не менее чем 1 млн кв. м недвижимости. Почему потребовалось создание именно такой структуры, ведь в городе было достаточно различных объединений и ассоциаций девелоперов. Не кажется ли вам, что, создав эксклюзивный канал общения для «китов» индустрии с городской властью, вы обижаете средний бизнес, занимающийся инвестиционным строительством?

- В городе продолжают работать и другие структуры, и мы также продолжаем с ними взаимодействовать. Тут можно вспомнить и Ассоциацию инвесторов Москвы, ассоциацию при Московской торгово-промышленной палате, ассоциацию, созданную представителями банковского сообщества. Но их деятельность направлена в первую очередь на лоббирование интересов своих членов. Большинство их обращений в органы городской власти - просьбы решить проблемы конкретного инвестора.

За предыдущие три года мы внимательно присматривались к компаниям, которые работают на московском рынке, определяя самых активных, тех, кто заботится не только о судьбе собственного проекта, но и о решении системных проблем, которые волнуют также и городские власти. Мы стали интересоваться, какие масштабные проблемы волнуют представителей отрасли, и заметили, что подобные вопросы всерьез занимают именно крупных инвесторов. Так родилась идея встреч с крупными компаниями, в итоге Мэром Москвы Сергеем Собяниным было принято решение проводить подобные встречи с крупными строительными компаниями регулярно, а уже сами они объединились в неформальную структуру, получившую название Клуб инвесторов Москвы.

Это не какая-то структурированная общественная организация или ассоциация, а скорее собрание. Совместно с Мэром было принято решение проводить такие собрания, посвященные решению системных проблем, регулярно. На этих встречах обсуждаются такие вопросы, как размер платы за изменение целевого назначения земельного участка, какая плотность допустима при комплексной застройке территории, объекты какого функционального назначения уместны в центре столицы и какого - на окраинах, вблизи от МКАД, что лучше строить на присоединенных территориях, какой налог будет взиматься с построенной недвижимости, как будет организовано налогообложение арендаторов площадей в торговых центрах, построенных и находящихся под управлением девелоперов. Там решается, каким образом город поможет девелоперам строить объекты улично-дорожной сети и как эти затраты будут учтены в окончательной стоимости проекта. Прошли уже три заседания Клуба инвесторов Москвы, итоги этой работы наш комитет оценивает как плодотворные.

Что же касается сотрудничества с другими объединениями инвесторов, то оно не только не сворачивается, но даже обогатилось новыми формами. К ним, прежде всего, относятся организуемые нашим комитетом семинары «Диалог с инвестором», в которых может участвовать любой участник инвестиционно-строительного процесса, чтобы задать волнующие его вопросы представителям ведомств строительного и земельно-имущественного комплексов столицы. Клуб инвесторов тоже не такая уж закрытая элитная структура, как это может показаться с первого взгляда. На настоящий момент создана дирекция клуба во главе с исполнительным директором, и инвестор, независимо от того, крупный он или мелкий, может обратиться в нее с вопросом или темой, которая, по его мнению, достойна обсуждения на встрече с городским руководством. Но только речь должна идти не о решении его собственных проблем, связанных со строительством конкретного объекта, а о том, что волнует многих представителей инвестиционного сообщества. Или речь может идти о локальных проблемах, имеющих общественное значение. Например, о реконструкции парка, дороги, строительстве подземного перехода, куда инвестор намерен привлечь часть средств из городского бюджета.

Такие вопросы выносятся на рабочие группы. Совместно с Москомстройинвестом созданы рабочие группы по реконструкции крупных производственных территорий, по объектам улично-дорожной сети и еще по одной рабочей группе для взаимодействия с Клубом инвесторов: при Департаменте городского имущества - по реновации ветхих строений и при Департаменте экономической политики и развития - по налогообложению. Во втором полугодии 2014 года должна состояться еще одна встреча Мэра с Клубом инвесторов, на которой будет заслушана информация о проделанной инвесторами работе по реконструкции промышленных зон и обсуждены возникающие при этом трудности. Мы же, в свою очередь, расскажем о проекте постановления Правительства Москвы, которое определит, как стоимость затрат инвесторов на развитие улично-дорожной сети будет вычитаться из стоимости проекта и относиться на стоимость проекта, чтобы их затраты компенсировались при уплате налога на прибыль или НДС.

- Вы сказали, что важным новшеством последнего времени стало начало процесса реорганизации промзон. Но до последнего времени город не мог начать его вовсе не от отсутствия политической воли — этому препятствовали объективные обстоятельства. Большинство промзон представляют собой лоскутное одеяло из участков и объектов, принадлежащих разным собственникам. Какие механизмы город предлагает, для того чтобы реорганизовать промзоны, в которых ситуация с собственностью отличается от той, что сложилась на ЗиЛе, где город был единственным хозяином и земли, и строений?

- С ЗиЛом тоже не все так просто. С одной стороны, это вроде бы хороший показательный пример: там все принадлежит городу, поэтому можно спокойно провести торги на городское имущество. С другой стороны, сегодня это изолированный полуостров, туда нужно тянуть новые дороги, строить транспортные развязки и новую станцию метро. Так что и без вложений города там тоже не обойтись. Да и Нагатинская пойма нуждается и в реконструкции, и в новых дорогах. Но это уже вопрос чистой экономики: по какой цене инвестор купит, что и в каком объеме построит там город.

Что же касается других промзон, то за основу планов их реорганизации мы взяли концепции, разработанные членами Клуба инвесторов. Часть этих концепций мы уже утвердили, и на их основании разработаны проекты планировки, которые даже получили одобрение ГЗК. Так, группа компаний «Пионер» займется реконструкцией территории стекольного завода с учетом строительства ТПУ «Ботанический сад», PSN Group - промзоной «Грайвороново», компания ОПИН — частью территории ЗиЛа (нефтебазой и стадионом им. Э.А. Стрельцова, обустройством набережной Москвы-реки), ЗАО «ИНТЕКО» - промзоной «Северное и Южное Очаково». Эти территории довольно сложные с точки зрения большого количества собственников, в том числе и в лице федералов. Инвестор может развивать территории только тех собственников, с которыми ему удалось договориться. Если зона принадлежит им не полностью, они либо покупают активы у других собственников, либо заключают с нимиинвестиционный договор, по которому взамен имущества получают определенную часть построенных площадей.

Задача города - объединить собственников, ради того чтобы начать на неэффективно используемых землях новое строительство. Для этого требуются соответствующие экономический и правовой механизмы. Правовые основы для создания подобных объединений пока, к сожалению, недостаточно проработаны. Экономический же механизм, подталкивающий собственников к согласованию интересов и началу реорганизации промзон, уже запущен - после разработки градостроительной документации будет повышена плата за аренду земли. И собственники уже не смогут спокойно жить дальше, просто получая прибыль от сдачи под склады производственные помещения советской постройки.

Одним из предлагаемых вариантов является создание объединений инвесторов и собственников, реализующих проекты застройки промзон по принципу формирования паевых инвестиционных фондов. Этот механизм уже два десятилетия используется для консолидации денежных средств или земельных участков для капитализации и работы на рынке ценных бумаг. Однако инвесторы создавать подобные фонды не спешат. Они боятся того, что все активы и паи придется отдавать в доверительное управление одной управляющей компании. У них перед глазами не слишком удачный пример работы управляющей компании «Москва-Сити». Там паевой инвестиционный фонд не создавался, и проект «Сити», несмотря на кризис 2008 - 2010 годов, состоялся, однако не все собственники остались довольны итогами деятельности компании. Кто-то из них обанкротился, кто-то предпочел избавиться от своих активов. И опасения собственников не лишены основания: если они войдут своими активами в ПИФ в качестве пайщиков, а он обанкротится, они безвозвратно потеряют все. Для этого требуется системный инвестор, который мог бы взять на себя управление проектом и пользовался бы доверием пайщиков. Пока таких лидеров нам найти не удалось.

- Какова судьба промзоны «Серп и молот», сопоставимой по масштабу с промзоной ЗиЛа?

- Мы совсем недавно в ходе объезда посетили эту территорию. Конечно, жаль, что Москва лишилась такого уникального предприятия, производившего важную оборонную продукцию, которую теперь приходится покупать за рубежом. Там имеется переизбыток энергомощностей, поскольку раньше работали плавильные цеха. А вот с обеспеченностью транспортом возникают проблемы. Большинство работников завода жили по соседству, и далеко ездить на работу не приходилось. Поэтому с собственником (а там, к счастью, он один) мы договорились, что он обеспечит подъездные пути, а город построит рядом новую станцию метро. Первый вариант проекта планировки уже был рассмотрен на ГЗК, собственнику рекомендовали внести в него корректировки, и, я думаю, он сумеет сделать это в течение полугода.

- Сейчас бурный рост наблюдается в сегменте апартаментов. Инвесторы поняли, что если они строят жилье, то вместе с ним приходится строить и объекты социальной инфраструктуры, а к апартаментам, как временному жилью, такие требования не предъявляются. Покупателю же все равно: есть рядом школа или поликлиника или нет, на стадии приобретения его интересуют лишь квадратные метры. Будут ли предприниматься какие-либо меры, для того чтобы в городе не появлялись целые кварталы апартаментов, лишенные школ, детских садов и поликлиник?

- Мы не против апартаментов, они нужны городу, вопрос лишь в том, в каких районах это уместно. Например, в Москва-Сити мы приветствуем появление апартаментов. Там огромное количество офисов, и если рядом появится временное жилье для офисных работников, то мы снизим нагрузку на дорожную сеть и общественный транспорт. К сожалению, там приходится сталкиваться с обратной ситуацией: апартаменты используются не как места временного проживания, а как административно-деловые помещения. Когда строители получают разрешение на строительство апартаментов, они зачастую сдают эти площади в аренду под офисы просто потому, что офисы в Деловом центре стоят дороже и спрос на них выше.

Другой пример уместного использования, на мой взгляд, апартаментов - когда они возводятся вместе с гостиницей, а по завершении строительства всем комплексом управляет одна управляющая компания. Эта практика получила достаточное распространение в Санкт-Петербурге, для Москвы она пока еще в новинку, при этом такие апартаменты можно использовать как финансовый механизм инвестирования. Цена их выше, чем на сером рынке, для постоянного проживания приобретать их клиенты не будут, поэтому в таких комплексах апартаменты действительно используются по назначению – как временное жилье, сдаваемое в аренду. С управляющей компанией покупатель апартаментов в таком комплексе заключает одновременно два договора - один договор купли-продажи юниты, другой - на управление приобретенными площадями. По этому договору управляющая компания обязана обеспечить хозяину купленных помещений регулярную выплату процентов на уровне банковской ставки от 2 до 8%, плюс к этому премию за успех по итогам года. Вдобавок к этому управляющая компания берет на себя выплату отчислений на капитальный ремонт. А если собственник юнита захочет вместо получения выплат какое-то время сам в этих апартаментах проживать, он вполне сможет это сделать.

Однако большинство инвесторов, берущихся за строительство апартаментов, просто желает строить коммерческое жилье, но при этом не связываться со строительством школы и детского садика. А иногда их и негде строить, особенно если речь идет о точечной застройке в сложившейся жилой зоне. Именно в таких случаях застройщик берется строить апартаменты на продажу как постоянное жилье. При этом зачастую апартаментами могут оказаться объекты, первоначально заявленные как гостиницы или даже офисно-деловые комплексы.

Мы обращаем внимание на каждое конкретное место. Понятно, что в Москва-Сити строить рядом с апартаментами школу и детский садик незачем. А для инвесторов, которые строят апартаменты, а затем продают эти площади как коммерческое жилье, мы разрабатываем систему обременений. Для этого Москомархитектура готовит дополнительные социальные нормативы для проектов апартаментов. В дальнейшем, когда в городе появятся Правила землепользования и застройки, в них будет четко прописано, где можно строить апартаменты, а где - полноценное жилье.

- Жилье и апартаменты - это самый лакомый кусок строительного рынка, сулящего быструю прибыль. Но есть также и такой сектор, куда городские власти настойчиво приглашают инвесторов, но те пока не проявляют должной активности. Речь идет о строительстве инвесторами объектов дорожно-транспортной инфраструктуры. Первая ласточка появилась – Северный дублер Кутузовского проспекта будет проложен инвестором. Чего еще ждать на этом направлении?

- На рынке работают разные группы инвесторов. Кого прежде всего могут заинтересовать проекты в сфере дорожного строительства, – это финансовые инвесторы, саккамулировавшие в своих руках значительные средства, или те, у кого есть возможность эти средства привлечь. Для них основное - вложить деньги и получить прибыль, и они охотно соглашаются на работу по концессионным соглашениям. Их устраивает участие в инфраструктурных проектах, где используются длинные деньги, либо средства из федерального бюджета, либо средства пенсионных фондов, либо из частных фондов.

Северный дублер - это хороший пример инфраструктурного проекта, в который деньги вкладывает не инвестиционно-строительная компания, а просто финансовая структура. В концессионном соглашении оговорены обязанности сторон: что должен сделать город, что - инвестор, по истечении какого срока этот объект перейдет в городскую собственность и по какой цене будет выкуплен. Там же определено, какую прибыль должен получить инвестор, каким будет его операционный доход с платной дороги, и если доход будет меньше определенной в договоре суммы, то город обязуется его дотировать. Такие условия привлекательны именно для финансовых инвесторов, которым важен пусть и невысокий, но зато гарантированный стабильный доход.

На таких же условиях, возможно, будет построена и Северо-Восточная хорда, хотя пока не решено, будет ли она платной.

Мы также приветствуем девелоперов, которые готовы строить дороги и ТПУ с целью повысить капитализацию своих компаний. Такой инвестор у нас появился при строительстве одного из участков Южного дублера Кутузовского проспекта. Трасса Южного дублера разделена на три участка, и для строительства центрального нашлись инвесторы, которые готовы вложить несколько миллиардов рублей, чтобы развязать транспортную сеть вокруг своих объектов.

Если говорить не о дорогах, а о транспортно-пересадочных узлах, то ситуация с ними проще, поскольку есть три городские компании, назначенные операторами программы строительства. Это ОАО «РВ-Метро», ОАО МКЖД и ОАО «Мосинжпроект». У них есть деньги и объекты недвижимости в границах будущих ТПУ. До конца года нам предстоит принять все необходимые градостроительные решения, связанные со строительством транспортно-пересадочных узлов, определить их окончательные границы.

Часть инвесторов готовы вложить свои деньги в строительство ТПУ. У других в границах ТПУ имеются объекты недвижимости или земельные участки, принадлежащие стороннему инвестору, и город готов пойти им навстречу. Мы готовы сделать совместный инфраструктурный объект или разрешить инвестору разместить в зоне ТПУ свой объект: гостиничный, торговый или социальный. Это можно сделать по договору прямого инвестирования с «Мосинжпроектом». В соответствии с ним они платят деньги «Мосинжпроекту», строят ТПУ, а потом получают в собственность часть площадей в возведенном объекте.

- Ведется ли на ГЗК работа по пересмотру контрактов, заключенных на возведение объектов на присоединенных территориях, подобная той, что была проведена в отношении контрактов, заключенных на территории «старой» Москвы?

- Да, такая работа ведется. Около 40 контрактов на возведение объектов на присоединенных землях мы расторгли, поскольку инвестор хотел строить их без дорог и не готов был даже обсуждать эту тему.

Если речь идет о контрактах, то они выносятся на рассмотрение рабочей группы под председательством заместителя Мэра по вопросам экономического развития и земельно-имущественных отношений Натальи Сергуниной. Дело в том, что в свое время эти контракты заключались не с Правительством Москвы, а с руководством Московской области, и по тем договорам области не доставалось почти ничего: ни квадратные метры, ни объекты социальной инфраструктуры, только небольшая плата за развитие в размере 3 - 5% от стоимости контракта.

Кое-где строительство начиналось и без заключения контракта. Разрешения выдавались на строительство многоквартирных домов на землях сельскохозяйственного назначения с расчетом на то, что затем собственник переоформит разрешенное использование земель с сельского хозяйства на многоэтажное строительство. Случается, что дома уже построены, а тип разрешенного использования земель так и остался прежним. Такие ситуации приходится разруливать в «ручном режиме».

Должен сказать, что работа по пересмотру контрактов на ГЗК сегодня не ограничивается «новой» Москвой. Начался второй круг пересмотра контрактов, которые уже выносились на ГЗК на протяжении трех предыдущих лет. Примерно 9% контрактов, по которым на ГЗК было принято решение о продолжении их реализации, так и остались лишь на бумаге. И теперь комиссия вновь должна принять решение о целесообразности их дальнейшей реализации. Если за прошедшие годы инвесторы не взялись за их реализацию, соглашение с ними может быть расторгнуто. Еще хуже, когда площадка представляет собой бесперспективный долгострой, когда на ней стоит превращающийся в руины фундамент или вырыт котлован, в котором уже плавают утки. Самые вопиющие примеры незавершенных долгостроев - подземные объекты на площадях перед Белорусским и Павелецким вокзалами.

- При пересмотре контрактов на ГЗК многие инвесторы соглашались строить вместо жилья или офисов гостиницы лишь под административным давлением. Между тем городу необходимо значительно увеличить номерной фонд гостиниц к чемпионату мира по футболу 2018 года. Готовы ли инвесторы строить гостиницы без давления?

- Конечно, гостиницы в городе строятся активно, в соответствии с утвержденной отраслевой схемой, но занимается этим лишь определенная группа инвесторов - международные и отечественные гостиничные сети. Инвесторов, впервые приходящих на этот рынок, ранее не занимавшихся гостиницами и вдруг решивших начать их строить, практически нет. Это тяжелый бизнес, требующий профессионализма.

Помимо строительства гостиниц идет их реконструкция. В этом году был согласован проект реконструкции гостиниц «Центральная» и «Пекин».

- Реализуются ли в городе проекты комплексной реконструкции жилых кварталов?

- Новых проектов сейчас практически нет. Единственный, недавно согласованный проект, - это проблемный микрорайон «Камушки», что рядом с Сити. Там предстоит снести все старые строения и на их месте построить новое жилье.

Осуществлять в столице комплексную реконструкцию кварталов мешают правовые коллизии: непонятно, на каком юридическом основании следует переселять жителей домов, которые не являются аварийными. Для этого потребуется либо добрая воля всех жильцов, либо изменение жилищного законодательства. Сейчас работа над такими поправками ведется, но идет она довольно непросто.

С другой стороны, в Петербурге имеются удачные примеры реконструкции жилых кварталов. Но там для этого приняли специальный городской закон «О развитии застроенной территории». А у нас, пока не урегулирован вопрос земельной собственности, город не может передать землю под еще стоящими, нерасселенными домами в собственность либо в аренду инвестору. Кроме того, в Санкт-Петербурге уже приняты Правила землепользования и застройки, а для Москвы ПЗЗ пока еще не утверждены. А без них землю под новое строительство на месте домов можно получить, лишь выкупив в них все квартиры. На это могут уйти долгие годы.

Дмитрий Ильин

Журнал «Московские торги»

Другие материалы по теме