timelapse

Реконструировать пятиэтажки, как в Германии, наша программа не предполагает

Темы в материале

В столице не утихают страсти вокруг программы реновации «хрущевок». Звучат как голоса в поддержку программы, так и критика в адрес властей. Видимо, настала пора ответить на наиболее острые вопросы жителей столицы.

Поэтому на днях руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин встретился с журналистами и в течение часа объяснял те или иные решения властей. Журналист интернет-журнала «Строительство.RU» побывал на пресс-конференции и представляет на суд читателей результаты этой встречи.

- Почему программа реновации появилась именно сейчас?

— За последние годы в аппарат правительства поступило много обращений от граждан — более 250 тыс. Практически в каждом звучал вопрос: почему наши дома не включены в реновацию? Выслушав эти жалобы, проявили активность муниципальные депутаты, столичная общественная палата и Мосгордума. Все призывали начать работу с так называемыми «несносимыми» сериями.

Кроме того, реализуемая сейчас в Москве программа капремонта высветила технические проблемы, которые показали, что проводить масштабные работы по ремонту этих зданий нецелесообразно. Мы говорим о пятиэтажках первого периода индустриального домостроения, которые были возведены в конце 50-х — начале 60-х годов прошлого века.

Например, отопление во многих таких домах вмонтировано в наружную панель, и, чтобы отремонтировать трубы, необходимо из панели их вытащить, смонтировать новые приборы, сделав тем самым кухню менее удобной.  Кроме того, это нарушение конструктива самого здания.

Стояки водопровода и канализации в санузлах были смонтированы в стенах между двумя квартирами. Практически надо разбирать перегородки, уменьшая и без того небольшую площадь ванной комнаты.

Многие дома не имеют подвалов и технических этажей. И на нижних этажах все разводки канализации и воды проходят в полах, а это значит, что необходимо разбирать полы и стены, а это серьезные технические проблемы.

Еще один момент: по данным МосгорБТИ и Жилинспекции, расчетный износ этих зданий достиг 40—60%. По нормативам, в ближайшие 15—20 лет их износ достигнет 65—70%, а это уже критический показатель. По всем правилам такой дом надо будет признавать аварийным.

То есть, если не приступить к реализации программы реновации в ближайшее время, то через пару десятилетий большой объем жилья может перейти в разряд аварийного, и тогда по закону переселение будет осуществляться совсем по другим правилам.

- Увеличится ли количество жителей тех районов, в которых будет проходить реновация?

— Конечно, количество жителей немного увеличится, так как увеличится жилая площадь домов, которые будут возведены на месте пятиэтажек. Но мы провели специальный анализ, в том числе по данным риэлторов и Росреестра, того, что происходило на рынке недвижимости Москвы последние 6 лет.

Анализ показал, что при том что каждый год в столице строилось около 3 млн кв. м жилья, зарегистрированное население столицы увеличивалось ежегодно на 50 тыс. человек. Выяснилось, что, по данным Росреестра, покупателями квартир по большей части являются сами москвичи. Около 10% покупали жители Подмосковья и только 3—5% — жители других регионов.

Кроме того, люди, проживающие сейчас в пятиэтажках, будут дополнительно вкладывать деньги в покупку квартиры рядом для своих родных и близких, так как люди привыкают жить в своем районе. Это так называемый отложенный спрос, который будет, на наш взгляд, реализовываться.

Наконец, по данным ЦБ, у наших жителей есть накопления на депозитах. Это говорит об определенном потенциале москвичей.

- Есть международный опыт реновации жилых домов. Например, в Германии не стали ничего сносить, а здания реконструировали. Почему наши власти не учли подобные примеры? Зачем обязательно все ломать?

— На первый взгляд, кажется, что и там, и здесь обычная пятиэтажка, панелька, но когда начинаешь смотреть на мелочи, оказывается, что это принципиально разные дома. Сделать так же, как в Германии, не получится, ведь здания отличаются техническими характеристиками, например в части наличия или отсутствия подвалов, технических этажей и т. д.

Когда приводится в пример дом на улице Мишина, где была сделана надстройка жилых этажей, не учитывается существенный нюанс. У нас очень мало зданий, которые могут быть реконструированы таким образом. У нас таких домов — единицы: он кирпичный со сборными железобетонными перекрытиями.

Там была возможность связки существующего конструктива здания с новым конструктивом надстройки. Плюс там была градостроительная возможность увеличить площадь квартир и попасть в нормативы по обеспечению парковочными местами, детсадами и школами. Нельзя то же самое сделать с панельной пятиэтажкой, просто нет таких возможностей.

Кстати, в Германии комплексная реконструкция домов проводилась с привлечением средств жильцов, у нас же программа не предполагает внесения денег населением.

Какие дома будут строить по программе реновации? Будут ли это здания массовых серий?

— Нам придется заходить в существующую застройку. Это не абсолютно свободная среда. Пятиэтажки находятся в окружении детсадов, школ, поликлиник, объектов соцкультбыта. Кроме того, необходимо будет учитывать квартирографию домов по площади и количеству комнат. Поэтому придется строить дома по индивидуальным проектам, в основном это будет монолит.

Мы не откажемся от использования современных индустриальных панельных серий, но только в том случае, когда при разработке проектов планировки территорий, подпадающих под реновацию, мы увидим возможность использования таких домов.

- Как будет проходить контроль качества выполняемых работ?

— В Градостроительном кодексе установлены все виды контроля при проектировании и строительстве любых объектов, в том числе жилых зданий. Также есть федеральные и региональные нормативы, без выполнения которых невозможно принять проект планировки. Речь идет об обеспечении людей парковками, детскими садами, школами, поликлиниками, зелеными насаждениями и необходимой улично-дорожной сетью. Важны также обеспеченность общественного транспорта и его доступность. В градостроительной документации, которая разрабатывается Москомархитектурой, данные требования уже предусмотрены.

Вторая стадия — проектирование дома. В России действуют регламенты санитарно-эпидемиологической и пожарной безопасности, доступности среды для маломобильных групп и обеспеченности населения необходимыми условиями для комфортного проживания.

Проектировщик, закладывая эти и другие данные, отправляет документы на государственную экспертизу. Если необходимые требования не соблюдены, то ведомство обязано выдать отрицательное заключение. Госэкспертиза обладает и полномочиями с точки зрения бюджетного финансирования. То есть там должны найти подтверждение все расценкам и общей стоимости объекта.

Как только экспертиза пройдена, начинается третий этап — заказчик подает уведомление на выдачу разрешения на строительство. С этого момента контроль осуществляет Мосгорстройнадзор. При данной организации есть государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводит экспертизу и лабораторные исследования. Сейчас любой используемый материал: бетон, арматура, линолеум, оконный блок, — должны иметь паспорта или сертификаты качества, которые выдают уполномоченные органы. Без них государственный заказчик не примет работу.

Но мы пошли дальше. Материал дополнительно проверяется лабораторией при ГБУ Мосгосстройнадзора, у них есть для этого все необходимые возможности. Например, пеноблок, который применяется при строительстве наружных и внутренних стен в жилом доме, должен иметь определенные характеристики по теплопроводности и звукоизоляции. После того, как построена стена, лаборатория приходит и проверяет своими инструментами, соответствует ли материал заявленному качеству.

- Жители хрущевок очень переживают за свои квартиры, так как многие сделали там ремонт. Какими будут новые дома?

— Когда мы говорим о домах класса «комфорт», речь идет не только о квартире с ремонтом, но и о создании комфортной жилой среды. Квартиры будут предоставлять с полной отделкой и со всей работающей инженерной инфраструктурой. Мы планируем, что отделочные материалы в новой квартире будут высшего качества. Это касается пола, на который положат либо качественный линолеум, либо ламинат, обоев под покраску, чтобы каждый мог поменять цвет на свой вкус и т. д. Ванные комнаты и санузлы будут отделаны плиткой.

Квартиры и дом в целом будут соответствовать современным требованиям по энергоэффективности. У наружных стен и окон в старых пятиэтажках высоки теплопотери. В новых зданиях будут установлены окна с энергосберегающими стеклопакетами, каждую квартиру оснастят счетчиками расхода горячей и холодной воды, а также двухтарифного учета электроэнергии. Это, безусловно, сократит расходы на оплату коммунальных услуг.

С точки зрения безопасности, в помещениях будут установлены датчики задымляемости, которые в случае опасности передают сигнал в диспетчерский пункт. Во всех подъездах сразу появятся домофоны и видеокамеры наблюдения.

Входные группы на первых этажах будут находиться на уровне тротуаров, что облегчит жизнь пожилым и людям с ограниченными возможностями, а также мамам с колясками. Если в сносимом доме проживает инвалид-колясочник, то квартира будет проектироваться с учетом его потребностей: сделан широкий дверной проем, установлена специально оборудованная ванная и санузел.

Первые этажи будут полностью нежилыми, там расположатся магазины, аптеки и т. д. Благоустройство будет выполнено по новым стандартам: включая качество плитки, дорожного покрытия, количество зеленых насаждений, детские площадки и другую инфраструктуру.

Кроме того, с точки зрения градостроительного подхода, в случае если количество сносимых домов позволит сделать квартальную застройку, то дома в таком квартале или микрорайоне будут располагаться по периметру земельного участка. Таким образом, внутри двора будет образовываться приватная, тихая территория для жителей домов, а межквартальные проезды окажутся за пределами двора. Это ограничит вредное воздействие магистральных и районных улиц.

Подготовила Елизавета Гончарова