timelapse

Константин Тимофеев: «Среди поправок к закону о дольщиках нет революционных»

Темы в материале

Столичный рынок недвижимости, как показывает практика, оказался довольно устойчив к экономическому кризису. Несмотря на сложную ситуацию, иностранные инвесторы по-прежнему интересуются московскими проектами. Об этом газете «Московская перспектива» в рубрике «24 этаж» рассказал глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

- В апреле исполняется пять лет со дня образования Москомстройинвеста. Что удалось сделать за это время?

– Властями города во главе с Сергеем Собяниным перед комитетом был поставлен ряд важных задач, первая – наладить контроль выполнения обязательств со стороны строительных компаний по договорам долевого участия, вторая – провести ревизии тех контрактов, которые принадлежали департаменту инвестиционной политики. Это около 100 документов, которые в течение 5-6 лет, до появления Москомстройинвеста, передавались от одного департамента к другому. Они, в частности, касались комплексной застройки с участием нескольких инвесторов в каждом проекте. Нам удалось разобрать каждый контракт и ввести в эксплуатацию около 1,5 млн кв. метров недвижимости, благодаря чему в бюджет поступило несколько миллиардов рублей.

Еще одна задача, которую поручил выполнить мэр Москвы Сергей Собянин, заключалась в том, чтобы упорядочить инвестиционное строительство. Мы, с одной стороны, должны были оценить каждый контракт и градостроительное решение с учетом того, насколько данный объект нужен городу, с другой – понять, в чем проблема инвесторов и почему эти контракты не работают. Так появилась Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК), благодаря которой инвестиционный климат в столице стал прозрачным, комфортным и понятным. Самое главное, что все решения, которые принимаются на заседаниях ГЗК, находятся на контроле до окончания реализации проекта. Я считаю, что задачи, которые были поставлены перед Москомстройинвестом пять лет назад, были выполнены без нареканий.

- То есть вам удалось решить проблемы со всеми инвестконтрактами, которые перешли вам «по наследству» от других ведомств?

– Практически по всем контрактам мы приняли соответствующие решения. Осталось всего несколько проблемных объектов, но и там работы близятся к завершению. Это 5-й и 6-й микрорайоны Раменок, Левый берег, объект на Боровском шоссе. Совместно с Академией наук реализуется проект на улице Вавилова. И лишь по одному объекту – на улице Саломеи Нерис – недостроенные здания будут оформлены в городскую собственность, а после будет приниматься решение о завершении их строительства или продаже. Все остальные контракты инвестпрограмм департаментом завершены.

- Чем в дальнейшем будет заниматься ГЗК, если все вопросы закрыты?

- Градостроительно-земельная комиссия будет существовать еще долго, поскольку этот орган контролирует решения по каждому инвестиционному проекту. Кроме того, сегодня в столице реализуется много программ комплексного развития территорий, в частности промзон. В новой Москве масса проектов комплексного развития и планировок. Это огромный пласт работы, которым будут заниматься члены ГЗК.

- В ближайшее время депутаты Госдумы рассмотрят во втором чтении поправки к 214-ФЗ, разработанные властями города. Что это за поправки, какие механизмы для защиты дольщиков они предусматривают?

– Принятия этих поправок мы ждем уже около двух лет. К рассмотрению будет представлено несколько категорий поправок, среди которых в принципе не будет революционных. Прежде всего, мы намерены установить квалификационные требования для строителей, которые имеют право привлекать средства населения. Здесь требуется узаконить финансовую ответственность за акционерами компаний. Сегодня, согласно Гражданскому кодексу, эта ответственность закреплена в виде уставного капитала, который устанавливают члены ООО или АО. Самым правильным решением будет увеличить размер требований к уставному капиталу.

- В поправках будет прописан конкретный размер требуемого уставного капитала?

– По этому вопросу было много дискуссий, сейчас для нас непринципиально, какой именно размер уставного капитала будет назначен. Для начала он может составлять 100 или 200 млн рублей. Сейчас у нас порядка 50% компаний, привлекающих средства населения, имеют уставной капитал до 50 тысяч рублей. Акционеры дают гарантии в рамках этой суммы, что совершенно несерьезно. Поэтому мы отстаиваем необходимость принятия квалификационных требований. Многие депутаты не поддерживают эту поправку, говоря о том, что такие требования вызовут остановку инвестиционного строительства в России. Но в Москве строительные компании крупные, поэтому норматив может быть принят, например, в столичном регионе.

Также квалификационные требования к строителям должны касаться образования. К примеру, глава строительной компании должен все-таки иметь диплом профильного вуза. Сегодня уровень подготовки кадров во многих компаниях откровенно слабый. Проблема требует решения, так как сложности по многим адресам, в частности у компании СУ-155, возникли именно из-за низкого уровня менеджмента.

- Вы говорили о нескольких категориях поправок.

– Да, еще одна категория касается мер контроля. Мы предлагаем внести в законодательство обязательства по заключению договоров долевого участия по нежилым помещениям. Это гаражи, офисы, апартаменты и другие помещения, которые покупает население. Сейчас инвесторы делают это добровольно, но обязательное заключение договоров обеспечит граждан дополнительной защитой. Если поправка принята не будет, то коммерческий риск покупателей, приобретающих нежилые помещения, останется. Решить этот вопрос будет возможно только с помощью разъяснительной работы, а это малоэффективно. Также поправки, касающиеся мер контроля, предполагают установление уголовной ответственности за нецелевое использование денежных средств.

- Как вы планируете выявлять нецелевое использование?

– Здесь очень важно работать совместно с налоговой инспекцией и правоохранительными органами. Поскольку сегодня руководство страны говорит о том, что проверок бизнеса должно быть меньше, скорее всего эта поправка не пройдет. Пока эту проблему мы решаем так: посылаем в компанию запрос и выясняем, что именно строится на данном земельном участке. Из-за этого зачастую работа начинается уже тогда, когда нецелевое использование становится очевидным. Компании выдается предписание об устранении, затем, если оно не выполняется, мы обращаемся в правоохранительные органы для проведения проверки. В случае подтверждения данных должно быть возбуждено уголовное дело. Если проблема не решается, начинаются судебные тяжбы о приостановлении деятельности организации, которые могут затянуться на годы. Решать проблему на начальной стадии пока не получается, поэтому принятие такой поправки будет иметь большое значение для города.

- В марте вы посетили выставку недвижимости MIPIM в Каннах. Она существенно отличалась от тех выставок, что проводились в докризисные годы?

– В этом году на выставке наблюдался определенный спад активности, даже по сравнению с прошлым годом. Тем не менее, иностранцы проявляют интерес к Москве, в их числе предприниматели из Турции, Германии, Китая, Сингапура, Франции и т.д. В первую очередь они заинтересованы в строительстве гостиниц и объектов торговли. Например, французы построили в Москве сеть магазинов «Леруа Мерлен», которые гарантируют им не только арендную плату, но и товарный поток. Это косвенный эффект – важно не только построить торговые площади и сдать их в аренду, но еще и обеспечить себе рынок. На этот раз Москва впервые за все годы участия в выставке в целях экономии не стала делать свой стенд. Кроме того, на выставке сократилось общее количество уличных экспозиций. Активность проявляли новички – компании из Бразилии, Японии, стран СНГ и Балтии.

- Не так давно вы заявляли о том, что прокуратура совместно с вашим ведомством проверит группу СУ-155 в том случае, если строительство ее объектов затянется. Состоятся ли эти проверки?

– Еще в ноябре прошлого года в московской прокуратуре прошло заседание рабочей группы, по результатам которого было принято решение о проверке всех объектов СУ-155. В апреле-мае нынешнего года эти проверки состоятся. Если они выявят нецелевое использование или строительство без разрешений, будет решаться вопрос о возбуждении уголовных дел. В апреле банк «Российский капитал», который стал санатором группы СУ-155, должен начать финансирование по незавершенным объектам. Как только будет оплачена экспертиза и проектная документация, новые компании получат разрешения на строительство и закончат проблемные объекты СУ-155. На сегодняшний день это шесть жилых комплексов, где квартиры приобрели порядка 2 тысяч пайщиков.

- За какими еще компаниями сегодня числятся проблемные объекты? Например, в ЖК «Царицыно» сдача готового жилья задерживается более чем на год.

– В начале апреля по «Царицыно» прошло совещание совместно с банкирами, префектурой и строителями. На второй очереди сменился подрядчик, стройка идет, по разным подсчетам в двух очередях строительства задействовано около тысячи человек. Объект будет сдан, мы в этом не сомневаемся. Тяжелая ситуация у Объединенной строительной компании, которая не завершила возведение объектов на проспекте Вернадского. Беспокоит объект на Мытной улице, где застройщиком выступает «Олтэр». Также сложности у компании «Старкос А», которая возводит ЖК в Троицке. Но там дом в высокой степени готовности, в таких случаях мы идем навстречу застройщику.

- Не так давно вы отметили, что в связи с кризисом часть застройщиков может уйти с рынка. Есть ли уже конкретные компании – «кандидаты на вылет»? 

– Пока таких компаний нет. Есть случаи приостановки или продажи объектов. Все они попадают в Единый банк проектов Москвы, созданный нашим ведомством совместно с Ассоциацией инвесторов Москвы. В нем числится порядка 100 объектов, и можно посмотреть, кто продает, а кто покупает. В большинстве своем это гостиничные и торгово-офисные здания, но есть, конечно, и жилье.

- Кто покупает активнее всего? 

– Сейчас в развитии компании IKEA и «Ашан», они намерены построить 3-4 магазина и ищут землю для покупки. Заинтересована в приобретении земли турецкая «Энка», деньги на финансирование у них есть. Увеличивает объемы строительства «Интеко», недавно приобрели новый проект и уже получают градостроительную документацию. Новые объекты покупает ГК ПИК. То есть системные инвесторы наращивают объемы строительства, а небольшие компании, за которыми числилось по 1-2 проекта, продают их. К примеру, снижает темпы компания «ГРАС», будем помогать им наверстать упущенное и вовремя передать квартиры гражданам.

- Кто вообще из иностранных инвесторов сейчас проявляет наибольшую активность на рынке Москвы? 

– Большой интерес к столице проявляют отельеры, в их числе такие международные операторы, как Azimut, Hilton, Radisson. На той же выставке MIPIM мы встречались с представителями гостиничного бизнеса, в настоящий момент они заняты поиском в столице подходящих земельных участков. Но нельзя сказать, что планируется строительство больших гостиниц, в среднем около 20 тысяч «квадратов». Еще один сектор, который вызывает заинтересованность среди иностранных инвесторов, – это развитие логистических центров в Подмосковье. Их развитие обеспечивает доступ иностранных компаний на московский рынок, который открывает большие перспективы.

- Есть ли у инвесторов интерес к ТПУ? 

– На выставке MIPIM мы с заместителем мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Маратом Хуснуллиным представили иностранным инвесторам четыре проекта ТПУ: «Алма-Атинская», «Некрасовка», «Салтыковская» и «Ново-Косино». Иностранных бизнесменов устраивает доходность объектов – около 20% годовых, но им важно, чтобы они являлись правообладателями участка. По мнению девелоперов, главной сложностью при вхождении в ТПУ будет необходимость договориться с городскими структурами – метрополитеном и МКЖД. Я думаю, в ближайшее время решение по этому вопросу будет найдено.

Успешный проект ТПУ «Ботанический сад» будет строить компания «Пионер», там в планах не только транспортный узел, но и отель с апартаментами, офисные и торговые центры. По остальным ТПУ торги были не столь удачными. Но на это есть две причины: во-первых, высокая стоимость, во-вторых, не слишком привлекательное проектное предложение. Разумней было бы выносить его тогда, когда оно уже проработано двумя или тремя инвесторами. Сейчас МКЖД и «Мосинжпроект» реализуют как раз такой подход, причем несколько проектов Москомстройинвест взял на контроль. Мы встречаемся с инвесторами примерно раз в две недели. По итогам подобных мероприятий становится ясно, что девелоперов устраивает, а что нет. Мы детально прорабатываем каждый объект, чтобы учесть интересы всех сторон: города в лице жителей и бизнеса.

Интерес к ТПУ проявляют инвесторы из Франции и Китая. Два года назад в рамках визита московской делегации в Китай столичное правительство подписало соглашение о строительстве новой ветки метро в Коммунарку с китайской железнодорожной строительной корпорацией. Предполагается, что если они ее построят, то часть близлежащих земельных участков будет передана китайским компаниям. Но пока эти вопросы находятся в стадии переговоров, конкретных решений еще нет.

- Что происходит с офисной недвижимостью в Москве, сократилось ли ее количество?

– По итогам прошлого года могу сказать, что объем ввода офисных площадей значительно снизился. Сегодня инвесторы не слишком охотно работают в этом сегменте. Несмотря на то, что разрешения на строительство офисной недвижимости выдаются, возведение даже не начинается, а кто уже начал возводить такие объекты, сейчас пересматривает решения. Например, в бывшей промзоне «ЗИЛ» офисные площади будут сокращаться. Такая тенденция сложилась из-за отсутствия арендаторов, чему способствовала сложившаяся экономическая ситуация. Исключение составил многофункциональный комплекс «Водный», где количество офисных площадей осталось таким, как и было запланировано.

- Что обсуждалось на последних встречах с Клубом инвесторов? Какие вопросы к власти у бизнеса?

– Мэр города Сергей Собянин проводит встречи с девелоперами как минимум раз в год. Последняя такая встреча была на недавней коллегии Стройкомплекса. У представителей компаний, которые состоят в Клубе инвесторов, возникает много вопросов к строительному комплексу, к комплексу экономической политики и земельно-имущественных отношений. В основном они касаются изменений в законодательстве, ввода в эксплуатацию социальных объектов, регистрации машиномест и т.д. Мы работаем не только с крупными игроками рынка, но и с небольшими компаниями, входящими в Ассоциацию инвесторов Москвы. Благодаря ассоциации был создан Единый банк проектов. Все объекты, которые размещены на данной площадке, являются проверенными и надежными. Комитет лично контролирует документацию и достоверность представленной информации. Любые изменения по проектам сразу отражаются на портале.

- Сохраняют ли инвесторы интерес к промзонам в условиях экономического кризиса?

Промышленные территории интересны, потому что строительство там ведется фактически на пустых территориях – снос промышленных объектов выполнить гораздо легче, нежели жилых. Еще один плюс таких площадок – дороги и коммуникации проводятся за счет городского бюджета. Инвестор осуществляет непосредственно комплексную застройку и возводит социальные объекты.

Один из самых ярких положительных примеров – реконструкция территории ЗИЛа, завода «Серп и Молот», стадиона «Торпедо». Еще один крупный проект – тематический парк развлечений Universal на Варшавском шоссе, его проект планировки территории для строительства одобрен на ГЗК. Здесь инвестор даже готов вложить более 1,7 млрд руб. в строительство объездной дороги, которая примыкает к этому парку.

- В некоторых промзонах насчитывается огромное количество собственников, договориться с которыми о чем-то не так просто. Как решается этот вопрос?

– Федеральные власти обещали принять закон «О реорганизации производственно-коммунальных территорий» еще два года назад. Но на сегодняшний день его по-прежнему нет. Принятие такого документа позволило бы установить для владельцев территорий конкретные временные рамки, когда они должны определиться со своими планами относительно развития их собственности. Инвесторов следует обязать комплексно развивать территории совместно с Москвой или самостоятельно. В случае отказа было бы целесообразно изымать данные участки. Но пока в этом направлении еще предстоит поработать.

- Уже не первый год обсуждается возможность придания апартаментам статуса жилья. Как складывается ситуация сегодня?

– Этот вопрос вызывает много споров. Я, как и большинство градостроителей, считаю, что менять ничего не нужно. Не вижу острой необходимости в том, чтобы придать апартаментам статус жилья. Купить жилье в Москве для многих – цель всей жизни, а приобретение малогабаритной квартиры или апартаментов – это возможность реализовать свои планы. Апартаменты – это временное место проживания, которое пользуется популярностью у студентов, иностранных граждан, работающих здесь по контракту, командированных и т.д.

Приравнивать апартаменты к жилью без наличия социальной инфраструктуры, на мой взгляд, неверное решение. Инвесторы предлагают информировать население о том, что апартаменты отличаются нормами инсоляции, высотой потолка, там хуже шумоизоляция и т.д. Но если занизить планку, то и другие будут строить по таким нормам. Тем самым мы понизим качество возводимого жилья.

О ЛИЧНОМ

- Как предпочитаете отдыхать? Чему посвящено ваше свободное время? 

– Я любитель активного отдыха. Уже много лет увлечен спортом. Особенно мне нравятся забеги на длинные дистанции. За свою стандартную тренировку я пробегаю около 15 километров. Считаю, что бег помогает мне не только здоровье поддерживать, но и настраивать мысли на позитивный лад. А зимой я с удовольствием покоряю лыжные трассы. Утренний лыжный забег в зимнем парке – что может быть лучше?

Наверное, как и любой человек, проводящий на работе большую часть дня, в свободное время люблю побыть с близкими людьми, семьей. Просто пообщаться, поделиться эмоциями. Или же сделать какие-то полезные дела – по дому, например. Не зря же говорят, что смена деятельности – это лучший отдых. А еще у меня есть собака, которая тоже требует внимания и хочет играть.

- Кем вы хотели стать в детстве?

– Наверное, как и все мальчишки, в детстве мечтал о покорении космоса или хотя бы неба. Поэтому хотел стать или летчиком, или космонавтом. Но, как видите, выбрал более приземленную профессию.

Анна Ширяева, Юлия Юдина

«Московская Перспектива»