Счастливого Нового года и Рождества!
timelapse
Все темы

Отделка комфорт-класса, аллеи и дворы без машин: «фишки» столичных ЖК от застройщиков

Темы в материале

В условиях жесткой конкуренции застройщики ищут необычные решения для своих жилых проектов. Кто-то привлекает покупателя красивыми фасадами домов и приватными дворами, кто-то «зеленой» крышей, бульварами и садами, кто-то делает ставку на спортивную и социальную инфраструктуру.

Как же должен выглядеть жилой комплекс в мегаполисе? Что важнее для горожан – удобство или эстетический вид? Об основных трендах в жилищном строительстве в интервью порталу Стройкомплекса рассказала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

– Как изменились проекты столичных жилых комплексов за 10 лет?

– Раньше рынок был в значительной степени ориентирован на высокий ценовой сегмент, а для массового потребителя строили панельные дома типовых серий. Сейчас все изменилось.

С ростом количества проектов для массового сегмента застройщики стали активно переходить на технологию монолитного строительства. Также вошло в обиход понятие «улучшенной панели», отвечающей всем требованиям комфорт-класса – от широты планировочных решений до возможности объединения соседних квартир. Примерно на 20% выросла доля предложения с отделкой – полной и предчистовой.

Апартаменты заняли свою нишу во всех классах и эволюционировали от элитного формата до массового продукта – как для проживания, так и инвестиций. Кроме того, застройщики стали чаще создавать культурные и развлекательные кластеры, ориентированные не только на внутренний спрос, но и внешний поток людей.

– На что застройщику стоит обращать внимание при создании проекта ЖК в мегаполисе?

– Сразу несколько факторов влияют на параметры проекта. Прежде всего, это локация – расположение ЖК определяет класс дома и частично его целевую аудиторию.

 

Второй фактор – размер и конфигурация земельного участка, от которого при заданной плотности застройки зависит количество жилых и нежилых квадратных метров, состав внутренней коммерческой инфраструктуры.

Также нужно брать во внимание внешние социальные объекты, транспортную ситуацию – пути, развязки, перспективы развития и возможности улучшения самого района.

– Как создать комфортное пространство для москвичей?

– Комфортная среда имеет большое значение в рамках масштабного строительства, особенно при редевелопменте промышленных зон. Это понятие включает обеспечение безбарьерного входа в подъезды, коммерческую инфраструктуру на первых этажах, зонирование внутренней дворовой территории, обустройство детских площадок.

Один из примеров комфортного пространства – жилой квартал SREDA (Среда), который строится на юго-востоке Москвы по программе реорганизации промзоны «Грайвороново».

Застройщик, кроме зонирования и благоустройства территории, сделал упор на активном отдыхе – создал спортивное пространство. Здесь предусмотрены площадки для разных видов спорта, единая сеть беговых и велосипедных дорожек.

ЖК находится в шаговой доступности от теннисной академии, фитнес-центра, бассейна, ледовой арены, школы олимпийского резерва и школы фигурного катания.

Международное бюро Gillespies разработало ландшафтное озеленение квартала. Особенностью ЖК SREDA является парк, который проходит вдоль первой и второй очередей проекта.

Еще один фактор комфортной среды – «дворы без машин». Это возможно при наличии необходимого количества мест в подземном паркинге и гостевой парковки.

Что касается дизайна домов, то многие застройщики готовы идти по пути упрощения фасадов. Однако даже более простые методы позволяют сделать внешний облик зданий аккуратным и презентабельным.

– Что пользуется спросом у потенциальных покупателей?

– За последние пять лет предпочтения при подборе недвижимости в массовом сегменте почти не изменились. За исключением отделки, которая стала важным условием для покупателей.

Например, это связано с возможностью включить готовый ремонт в стоимость договора на покупку квартиры, а значит, и в размер ежемесячного платежа при оформлении ипотеки. Таким образом, не нужно брать более дорогой потребительский кредит на эти цели. Это выгодно в условиях снижения платежеспособного спроса и реальных доходов населения.

Сейчас топ критериев выглядит следующим образом:

  • цена;
  • метро, МЦК, МЦД;
  • внутренняя и внешняя инфраструктура;
  • надежность (репутация застройщика);
  • отделка.

 

Этот список критериев можно расширить за счет дополнительных требований, важных той или иной группе потребителей. Например, наличие коммерции или фитнес-центров «у дома».

– Какие особенности имеют проекты ЖК, реализацией которых вы занимаетесь?

– Сейчас развитая инфраструктура, наличие парковочных мест и зон отдыха есть в каждом проекте ЖК. Но не везде на территории новостройки предусмотрена прогулочная аллея. К примеру, в ЖК «Домашний» застройщик создаст пешеходную зону длиной около 450 метров. Она пройдет вдоль всего микрорайона и выйдет к набережной Москвы-реки, а также к парку 850-летия Москвы.

На участке аллеи в первой очереди микрорайона уже высажены деревья и кустарники, сформирована «живая» изгородь. Обустроены пешеходные и беговые дорожки, в зонах отдыха установлены скамейки и качели. В вечернее время аллею подсвечивают светодиодные светильники.

 

Начать просмотр
ВОПРОСЫ   #4
Малые архитектурные формы: что это и зачем нужны Москве?
  • малые архитектурные формы
Малые архитектурные формы: что это и зачем нужны Москве?

МАФы, или малые архитектурные формы, – это все, что окружает застройку: скамейки, урны, фонари, велопарковки, клумбы, ограды, указатели, фонтаны, декоративные водоемы, нестационарные торговые павильоны.

Именно они делают городскую среду уютной и комфортной.

Назад

Малые архитектурные формы организуют жизнь на территории.

Они дают возможность заняться спортом, зарядить телефон, а в некоторых случаях помогут сориентироваться на местности, потому что, например, арт-объекты могут обозначать знаковые места. МАФы создают комфорт и являются точками притяжения, вокруг которых собираются горожане.

Назад

Прежде чем реализовать любой проект благоустройства специалисты изучают образ жизни жителей конкретного района – как они проводят досуг, чего им не хватает для комфортного времяпровождения на улице.

Назад

Хорошим примером можно считать качели на Триумфальной площади, которые совсем недавно вошли в набор малых форм урбанистической среды Москвы, но уже стали популярны у горожан. 

Столь же востребованы недавно установленные качели на Новом Арбате. Подобные качели появились в парке усадьбы «Люблино» на юго-востоке Москвы, в Ивановском лесопарке на востоке столицы, в парке «Фруктовый» в Южном округе и в парке Победы Зеленограда.

Еще один интересный пример — разбитый на пустыре в районе Куркино парк «Пальмира» с дождевым садом. Для его создания в низине установили габионы – объемы из сетки, наполненные щебнем. Через них легко проходит вода, которая питает высаженные на склонах влаголюбивые растения. «Пальмира» стала одним из самых посещаемых мест в этом районе.

Назад

На территории ЖК «МИР Митино» застройщик ООО «Рождествено» предусмотрел крупный образовательный кластер, в который входит инновационная школа на 1100 учеников.

Проект здания от архстудии «Бюро АВЪ» стал финалистом премии в области архитектуры и градостроительства Москвы в номинации «Лучшее архитектурно-градостроительное решение объекта образования и медицины».

 

 

В школе появятся амфитеатр, библиотека и медиатека, мастерские, большая зона для спорта и зрительный зал на 675 мест. Здание разделено на начальную и старшую школы. Для учеников младших классов оборудуют спальные помещения, комнаты для игр и кружков, отдельную столовую.

В образовательном кластере ЖК «МИР Митино» предусмотрено пять детских садов на 750 мест и две школы на 2100 учеников.

– Какие тренды, на Ваш взгляд, появятся в ближайшее время в жилищном строительстве?

– Разработаны стандарты строительства, принятые в начале реализации программы реновации и положенные в ее основу. Для проектов массового сегмента эти критерии – ориентир для воплощения на практике. Однако сильнейшая конкуренция на рынке приводит к тому, что девелоперы стараются внести в разрабатываемую концепцию некоторые преимущества от других проектов.

При переходе на эскроу-счета еще острее становится вопрос оптимизации расходной части строительства в сочетании с сохранением комплекса качественных характеристик. Это и благоустройство дворов с зонированием территории, и создание мест для отдыха с учетом потребностей всех возрастных категорий.

 

Начать просмотр
ВОПРОСЫ   #7
Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?
  • долевое строительство
  • эскроу-счета
Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

Основным источником финансирования строительства нового жилья были деньги покупателей, поэтому был принят закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии «котлована», заключал договор долевого участия (ДДУ) со строительной компанией и перечислял ей деньги на возведение жилья. Покупатель получал свою квартиру, застройщик – прибыль. Долевое строительство быстро стало популярным – стоимость квадратного метра в строящемся доме была значительно ниже, чем в готовом. Были и подводные камни – из-за мошенничества стройка могла остановиться или не начаться совсем. Тогда появлялись долгострои и десятки тысячи обманутых дольщиков.

С 1 июля 2019 года квартиры в новых проектах ЖК продаются только через эскроу-счета.  Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный сберегательный счет – эскроу. Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Такая система позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Назад

Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь их список составляет Центробанк (список обновляется раз в квартал). Теперь, если застройщик взял кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счет только в том же банке.

Для ипотечного покупателя может стать проблемой, когда сторонние банки, например, не захотят работать с чужим банком. Поясняем: если БАНК 1 выдал кредит на стройку компании, то БАНК 2 может отказать в выдаче ипотеки не на свой объект. В таком случае придется брать ипотеку только в том банке, где кредитовался застройщик.

Назад

Застройщик и покупатель заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета.

Оформление и регистрация в Росреестре займет 9 дней.

Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета.

Покупатель вносит средства на эскроу-счет и ждет завершения строительства.

Итого на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Назад

Вернуть деньги с эскроу-счета можно при расторжении ДДУ только при неисполнении застройщиком своих обязательств. А именно:

  • если застройщик не передаст квартиру в срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
  • девелопер признан банкротом или в отношении него открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
  • застройщик ликвидирован по решению суда.

Забрать деньги только потому, что клиент передумал покупать квартиру,  – НЕЛЬЗЯ.

Назад

В этом случае дольщик имеет право:

  • забрать деньги с эскроу-счета и направить их в другую стройку;
  • оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если дом уже построен) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.
Назад

Право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.

Кроме того, каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. В среднем жилье в России стоит меньше 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.

Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры стоят от 12 млн рублей и выше, и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются и при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, загородных домов или таунхаусов.

Назад

Чтобы скорей получить прибыль, застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована. При новой схеме привлечения средств такая необходимость исчезает, ведь теперь деньги дает банк. Однако банк заинтересован в снижении рисков, и ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков. Чем больше средств соберет застройщик и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.

Участие банка в строительстве не будет бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков.

Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит – тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.

Назад

Также среди решений – разнообразие материалов, фактур и цветовой гаммы в обустройстве фасадов, входных групп и мест общего пользования.

Таким образом, мы считаем, что комфорт-класс сохранит разнообразие и широту планировочных решений.

 

Как изменится промзона «Грайвороново»

 

Строительство жилья в столице

 

Завершается отделка фасадов дома в ЖК «Домашний»

 

Собянин ввел льготы для застройщиков

Елизавета Бондаренко