Константин Тимофеев: "Нужно, чтобы люди прекратили ездить на работу на машинах".

Комитет Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства - Москомстройинвест - был преобразован из Моснадзора, который должен был контролировать долевое строительство. Функции обновленной структуры гораздо шире: именно она готовит решения для Градостроительно–земельной комиссии, которая проводит ревизию всех заключенных в городе контрактов и выдает новые разрешения, работает с инвесторами, отвечает за программу по строительству гаражей и гостиниц. О том, как идет эта работа, об инвестиционном климате в столице и о том, какие проблемы приходится решать, общаясь с инвесторами, Константин Тимофеев рассказал «Ведомостям».

– Что комитет сделал за два с лишним года работы?

– С момента прихода С.Собянина началась инвентаризация инвестиционных контрактов – всего их было 1175. У инвесторов было много непонимания и беспокойства. Мы рассмотрели все контракты, заключенные прежним руководством города. Уделили внимание вопросам, которые по разным причинам долго не решались, – точечной застройке, жилью без социальных объектов и т.д. Прекратили контракты на строительство 11 млн кв. м, продлили – на 30 млн кв. м.

– Какая это недвижимость, где расположена?

– Нужно, чтобы люди перестали ездить в центр на работу на автомобилях. Если раньше основная часть офисных проектов приходилась на Центральный административный округ (ЦАО), то сейчас их строительство там ограничено. Жилье по–прежнему остается одним из приоритетов градостроительной политики, но оно уже не возводится в тех огромных количествах, как раньше. По ЦАО по сравнению с ранее утвержденными объемами строительство жилья сократилось почти в полтора раза. Основной упор городские власти делают на развитие социальных объектов – детских садов, школ, медицинских объектов и др. Например, в центре их объем вырос более чем в два раза – с 1,2 млн до 2,8 млн кв. м, в Северном округе – в восемь раз, до 1,76 млн кв. м и т.д. Увеличиваются темпы строительства объектов дорожно–транспортной инфраструктуры: если посмотреть адресную инвестиционную программу Москвы – на эти цели пойдет 70% средств.

– Как складывается диалог с бизнес–сообществом после того, как вы отменяли их инвестиционные проекты?

– Сейчас, на мой взгляд, у девелоперов сложились рабочие отношения с московским Правительством. Инвесторы адекватно реагируют на снижение ТЭПов, на дополнительные обязательства в сфере социальной инфраструктуры.

– Деваться–то им некуда.

– Ну зачем так? Есть разумные инвесторы – понимающие, что город должен развиваться, учитывая не только частные интересы, но и интересы всего общества.

– Покажите такого инвестора. По–моему, все пытаются просто побольше денег выжать из площадки.

– Не соглашусь. Не все гонятся за плотностью – делают и нормальные качественные объекты.

– Назовите хотя бы один.

– Например, торговый центр «Калейдоскоп». Да, есть выжимающие максимальную плотность, которые строят безобразно, в обход законодательства.

– Недавно слышала, как знакомый рассуждал: вот у меня есть несколько участков, к кому идти – к Собянину, Хуснуллину (Марат Хуснуллин, заммэра – «Ведомости»)?

– У него несколько площадок? Значит, он как минимум рублевый миллиардер. Мне непонятно, у него нет нормального юриста? (Смеется.)

– По–моему, нормальная ситуация – сначала навести справки среди окружения.

– Вот эту психологию надо ломать. Почему–то они берут документы и идут к Мэру города. Или иногда пишут обращения не по существу. Читая их, не понимаешь, что с этим делать.

– Например?

– «Просим вас предоставить земельный участок: у нас есть несколько млрд рублей». Точка.

– А что ему делать, если у него есть участок и несколько млрд рублей?

– Если ему нужна какая–то одна госуслуга, то надо идти в тот орган госвласти, который отвечает за нее. Если это договор аренды – в Департамент городского имущества, если получение градостроительного плана земельного участка – в Москомархитектуру и т.д. Но у инвестора, как правило, комплексный вопрос – он хочет изменить границы участка, построить объект с изменением высотности, плотности. И если он напишет формальное письмо в Департамент земельных ресурсов, то и получит формальный ответ. И так везде. Поэтому приходим мы и ему помогаем. Если поручение пришло к нам, мы выносим вопрос на рабочую группу Градостроительно–земельной комиссии, даем поручения земельщикам, Москомархитектуре – посмотреть объемы, префектуре – освободить от незаконных построек. После этого принимаем комплексное решение и контролируем свои поручения.

– А вы давно в стройке работаете?

– Пятнадцать лет.

– Это правильно, что в стройку приходят разные инвесторы?

– Инвесторы все разные. Многие не понимают суть девелопмента. Профессиональных девелоперов – процентов 15. Много таких, кто вымучил один проект, собрал денег, положил их на Кипре и пропал. Хорошо, если при этом он достроил объект.

– Как меняется инвестиционный климат в Москве?

– За последние полтора года рынок очень активизировался. Это видно по количеству обращений в системе электронного документооборота.

– Какой вид недвижимости пользуется популярностью?

– Жилье и административно-торговые здания.

– Это выгоднее? Какая рентабельность?

– Не хочется никого пугать, но в ряде случаев при строительстве жилья рентабельность достигает 300%!

– И вы хотите заставить их социалку строить?

– Нормальная рентабельность – 18–20%. И девелоперов, работающих с такой нормой прибыли, очень много. Мы наконец–то простимулировали инвесторов, чтобы они обратились к нам и начали получать градостроительные решения. Сейчас инвестор либо работает по договору аренды, либо земля у него в собственности. Выдаем либо проект планировки, либо градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Это начальная часть работы. Дальше нам нужно, чтобы принятые решения реализовывались. А вот здесь начинаются сложности. Цена этих проектов с градостроительными решениями в разы больше, чем без них. Нам бы хотелось, чтобы инвестор брал эти документы, шел в экспертизу, получал разрешение и наконец–то строил, а не бегал по рынку, пытаясь заработать.

– И много таких по рынку бегает?

– Порядка 70% по принятым решениям. Тут простая арифметика: разрешений выдано на 46 млн кв. м, мы в год сдаем 8,5 млн кв. м. Где остальные метры? Даже с учетом трехлетнего цикла строительства почти половины нет.

– Вы какие меры принимаете?

– Это регулирует рынок. Если земля в собственности, то как ты им запретишь перепродавать проект?

– Разве город сейчас не ставит жесткие сроки по освоению территории?

– Если земля в аренде, то при выдаче разрешений город ставит сроки – шесть лет. Если это ГПЗУ, то никаких временных ограничений нет. Это документ, где указаны максимальные параметры и функционал.

– Как принимается решение о выдаче разрешений?

– Изучаем всю градостроительную документацию – генплан, проектные проработки, перспективы территории, обеспеченность транспортом, высотное ограничение, плотность (по жилью – 25 000 кв. м на гектар, по нежилью – от 10 000 до 35 000 кв. м). Смотрим существующую ситуацию. Хотелось бы принять на весь город правила землепользования и застройки, где будет указано зонирование, плотность, высота. И получение ГПЗУ стало бы формальной процедурой, когда инвестор может сам все рассчитать и подготовить документы.

– Когда будут приняты эти правила?

– До конца 2015 г. Пока мы приняли режимы внутри Бульварного кольца – на каждом участке указано, что можно строить. То есть зарегламентировано все Бульварное кольцо. Индивидуальности быть уже не должно. Если в целом говорить – то мы стабилизировали центр в существующих объемах. Далее такая работа будет по Садовому кольцу.

– Чиновники много говорят о развитии промзон. Но кроме ЗиЛа других решений нет.

– ЗиЛ – единственная промзона, принадлежащая городу, по которой есть решение. В прошлом году мы выпустили проекты планировок примерно на 20 промзон. Как правило, это территории, где всего один собственник. Если на одном участке несколько инвесторов, то тут сразу возникают сложности – сесть за один стол и договориться они не могут. Мы как город можем дать на промзону всю градостроительную документацию – в рамках проектов планировок, ГПЗУ или отраслевой схемы. Но надо стремиться, чтобы эти работы выполнял сам инвестор, а мы бы только их принимали. Сейчас предлагаем несколько механизмов, которые бы их простимулировали, – например, увеличение кадастровой стоимости земли, используемой не по назначению, а также подготовка нормативной базы для возможности вовлечения данных территорий в хозяйственный оборот.

– Отдельной строкой в программах Москомстройинвеста идут контракты, заключенные ДИПС. Разобрались с ними?

– Мы получили функции городского заказчика – нам выделено 5 млрд руб. на завершение строек. Механизм реализации этих проектов заключался в следующем: инвестор вкладывал в проект 95% денежных средств, город – 5%. После оформления городом права собственности на свою долю он ее продавал. С 1999 г. ДИПС заключил порядка 140 договоров соинвестирования на 2 млн кв. м. Многие контракты на протяжении последних пяти лет не реализовывались – такие как комплексная застройка кварталов 5–6 по Мичуринскому проспекту района Раменки (ЗАО), микрорайоны 1–2 района Левобережный (ЮЗАО) и др. Эти проекты будут достраивать городские структуры. Часть контрактов мы закрыли, так как они завершены. Еще около 30 договоров соинвестирования остаются пока нереализованными.

– Ваш комитет смотрит и за исполнением закона о долевом строительстве (214–ФЗ), который был принят еще в 2004 г. Единственный регион, где он так и не заработал в полной мере, – это Москва. Почему?

– Неправда. На сегодняшний день в Москве, включая присоединенные территории, с привлечением денежных средств граждан возводится более 600 объектов жилого назначения. Из них только порядка 7% продается по серым схемам. Но здесь есть сложность. Закон подразумевает, что можно строить кооперативами и ЖСК. Строители пошли на хитрость – создают ЖСК, заключают договор с какой–нибудь ООО–шкой. Это общество заключает договор аренды, строит, а деньги идут от ЖСК. Формально соинвесторы, заключающие договор участия в кооперативе, никак не защищены. К сожалению, психология человека не меняется – если он видит дешевую квартиру в хорошем месте, соглашается на серые схемы. Мы хотим инициировать поправки, по которым запрещалась бы любая продажа квартир, если она не по 214–ФЗ.

– А сейчас обманутые дольщики появляются?

– В пределах старой Москвы новых адресов не появляется. Это уже имеющееся тяжелое наследство Минобороны, ЗАО «Энергостройкомплект–М», домов на Кировоградской, вл. 22б, Ленинградском проспекте, 66, застройщика ООО «МАГ Г». Обманутые дольщики появляются в новой Москве – уже порядка 3000, но это число может вырасти.

– Как будете с этим бороться?

– Принципиально квартиры предоставлять не будем. В ручном режиме работаем с каждым инвестором. Если проблема с документами, коммуникациями – помогаем. Если денег нет – придется дольщикам скидываться. Возможно, будем увеличивать объемы для застройщиков.

– Недавно также одобрили отраслевую схему по гаражам. Будут ли подземные парковки в центре? И есть ли желающие в них вкладываться?

– Участки под подземные гаражи есть – Сахарова, Гоголевский бульвар, Лубянка. Разговаривали с инвесторами, но Москва – древний город: подземное строительство обходится очень дорого. Из всех адресов наиболее спокойный участок – это площадь Сахарова, стоимость аренды – 100 млн руб. Инвесторы пока считают – думают. Мы же хотим выступить с предложением – передавать такие площадки за 1 рубль. Что толку держать городскую территорию незастроенной, если можно получать косвенные доходы?

– В 2012 г. город принял отраслевую схему и по гостиницам – не заметила большой разницы со схемой, одобренной во времена Юрия Лужкова.

– Мы в основном собрали заявки инвесторов и их систематизировали. Также переубедили многих инвесторов вместо жилья строить гостиницы.

– Этот бизнес долго окупается, как город будет стимулировать инвесторов?

– Стимулировать можно только предоставлением участков. По–другому бесполезно, так как во всем мире этот бизнес существует, работает и есть много фондов, желающих инвестировать в отели. По большому счету рынок и должен отрегулировать эту сферу. Наша главная задача – обеспечить инвестору нормальную работу по градостроительству. Мы постарались это сделать – и, как мне кажется, достаточно успешно. С одной стороны, это просветительская работа – мы регулярно встречаемся с ними. Москомстройинвестом организована работа «личных кабинетов» инвесторов, доступ к которым обеспечен на официальном сайте комитета (invest.mos.ru). С другой стороны, постарались упростить процедуры согласования, сделали «дорожную карту». Если раньше согласование разрешительной документации занимало до пяти лет, сейчас – три года. Стоит задача – сократить до одного года.

– За счет каких процедур сократили?

– Во многом благодаря переводу большинства услуг в электронный вид. Например, через портал госуслуг возможно получение двух услуг: проведение государственной экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство. В первом полугодии 2013 г. предусмотрен перевод в электронный вид иных услуг в градостроительной сфере, в частности, по подготовке, утверждению ГПЗУ и выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Кроме того, было утверждено семь административных регламентов структур градостроительного комплекса, утверждены административные регламенты предоставления госуслуг комплекса имущественно–земельных отношений, во всех органах исполнительной власти Москвы, предоставляющих государственные услуги в сфере градостроительства, созданы службы одного окна. Стремимся сократить и сроки строительства. Чтобы не было сложностей, когда объект возводится по пять лет, – ведь это неудобные дороги, объезды, мусор и т.д. Нужно, чтобы строители укладывались в два–три года.

– Вы хотите всех строителей под эти сроки загнать?

– Конечно.

– А если клубный дом, где застройщик будет какой–нибудь эксклюзивный лифт ждать два года?

– Это не тот инвестор, который нам нужен (смеется). Нормальный инвестор считает свои деньги.

Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста

Родился в 1973 г. В 1994 г. окончил Казанский государственный финансово– экономический институт им. В.В. Куйбышева по специальности «экономика и социология труда»

1994 начальник аналитического управления Волжско–Камского акционерного банка

1996 председатель правления казанского банка «Интехбанк»

2009 руководитель московского филиала «Ак барса»

2010 финансовый директор ЗАО «Краслесинвест»

2011 возглавил комитет Москвы по обеспечению реализации инвестпроектов в строительстве (Москомстройинвест)

Бэла Ляув

"Ведомости"